Perché comprare per affittare?

Diventare proprietari

Per quanto riguarda la questione se sia meglio comprare o affittare la propria casa, alcuni pensano che l’acquisto della propria abitazione non sia una transazione finanziaria attraente.

Lettura complementare : Le agevolazioni per la creazione d'impresa

Queste persone si sbagliano.

Insisto e sottoscrivo: è un errore monumentale di giudizio e soprattutto molto costoso.

Leggi anche : Perché fare grandi studi?

C’è forse un misterioso gruppo di proprietari di immobili in affitto che ha passato tutto ciò?

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Comprare la tua casa, e certamente quando sei ancora giovane, è ancora una decisione assolutamente intelligente e sensata oggi.

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Siamo in Francia

Innanzitutto, dobbiamo eliminare il ragionamento del dibattito tra l’acquisto o l’affitto di un insieme di circostanze che non hanno nulla a che fare con ciò che sappiamo nei nostri paesi, ma che hanno profondamente influenzato le nostre menti.

Questo è particolarmente vero negli Stati Uniti, dove la bolla immobiliare degli anni 2000 ha portato a una catastrofe che è iniziata nel 2008. Il mercato immobiliare è crollato. Ci chiedevamo se i prezzi avrebbero smesso di scendere.

Noi non abbiamo affatto conosciuto questa situazione qui, ma i consigli finanziari come “non è il momento di comprare, devi aspettare che i prezzi scendano di nuovo” o “non prendere un mutuo per comprare un’abitazione” che sembravano giustificati (e poi) negli Stati Uniti, hanno fatto breccia fino a qui.

Nessuna ragione.

Senza considerare le enormi differenze nell’economia, nella cultura, nella situazione immobiliare.

E naturalmente, c’è stata anche la crisi immobiliare in Spagna e Portogallo. Nulla a che vedere con ciò che sta accadendo in Francia, Belgio, Canada o Svizzera. E anche in tutti i paesi dove c’è un grave problema da un certo numero di anni, la situazione sta iniziando a invertirsi, e scommetto con voi un record di Leffe che a lungo termine tutto sarà a posto.

Ma il risultato perverso di tutto ciò è che alcuni continuano a sostenere che investire nella propria casa è una cattiva idea, e che puoi avere rendimenti più elevati altrove.

Sostengono che comprare ti lega per sempre e uccide la tua libertà. Che i costi di manutenzione sono troppo elevati. Che è meglio affittare affinché il tuo proprietario paghi tutte le spese.

Ma i 2 argomenti più usati per affermare che è meglio affittare sono:

devi prima investire in proprietà in affitto perché altrimenti la tua capacità di indebitamento del 33% del tuo reddito è in difetto (mostrerò più avanti quanto sia assurdo),
la tua abitazione non è un attivo, ma una spesa (questa favola è stata propagata da seguaci ignoranti di Robert Kyiosaki che la usa nei suoi libri, e in particolare in “Padre Ricco, Padre Povero”. Ti spiegherò più avanti perché è falso su qualsiasi linea).

Tutti gli argomenti incontrati, anche se sembrano logici per un breve periodo, sono assolutamente difettosi di fronte alla verità dei numeri e all’assurdità del ragionamento.

Inoltre, tutti questi argomenti si basano su numeri totalmente obsoleti poiché i tassi di interesse sono così bassi ora, e su ragionamenti che sono in modalità da un certo tempo, ma che hanno dimostrato da allora di essere obsoleti o addirittura completamente errati.

Possedere la propria casa è sempre stato il metodo più sicuro per far crescere la ricchezza

Nulla è cambiato oggi.

A meno che, ai nostri tempi, riflettiamo sempre più a breve termine.

Ho già dimostrato più volte su questo sito che l’accesso alla proprietà è sempre una migliore operazione che affittare per tutta la vita. E lo farò di nuovo con piacere in questo post.

Ma prima di tutto, dobbiamo porci una domanda importante: come mai ciò che è sempre stata la saggezza tradizionale — comprare la propria casa è una grande transazione finanziaria — non è più una prospettiva interessante per alcuni?

La risposta è il problema della prospettiva temporale quando devi decidere tra l’acquisto o l’affitto.

Non abbiamo più una visione a lungo termine del nostro futuro. Ottimizziamo le nostre vite per piccole ricompense immediate invece di grandi profitti futuri.

Anche se diventare proprietario della propria casa può sicuramente farti guadagnare centinaia di migliaia di euro per tutta la vita, e quindi essere una delle migliori decisioni finanziarie che puoi prendere nella tua vita, i cattivi consigli finanziari che a volte vedi oggi nascondono tutto ciò a favore di una visione assolutamente ristretta e distorta di ciò che sarà la tua vita nel brevissimo termine.

Meriti molto di più.

Come calcolare se è meglio comprare o affittare?

Supponiamo che tu abbia 25 anni e che tu debba decidere se comprare o affittare la tua casa.

Hai trovato nella tua ricerca articoli scritti da esperti finanziari presumibilmente ben pagati che ti venderanno l’idea che possedere è uno spreco di denaro, e che puoi goderti una vita straordinaria e una ricchezza incomparabile se non lo fai.

È vero?

Per cominciare, dì a te stesso che in generale, queste persone sono ovviamente proprietari loro stessi.

E poi chiediti perché non hanno seguito i propri consigli.

Ed è vero che se compri una casa, devi fare bene il tuo lavoro per assicurarti di acquistare qualcosa che ha e manterrà il suo valore.

Ma tutto il resto è assurdo.

Dai un’occhiata a questa tabella che è stata compilata da Meilleurtaux.com. E questi numeri sono ovviamente validi per il Belgio, la Svizzera, il Canada e praticamente tutti gli altri paesi.

Quanti anni per l’acquisto per essere più interessante dell’affitto (appartamento di 70m2)?

Capirai molto presto che è più interessante diventare proprietari che affittare.

Esaminando la 2° colonna della tabella sopra, apprendi che l’acquisto della tua casa ripaga almeno dopo UN anno (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) e al massimo dopo 12 anni (a Parigi, uno dei posti più costosi al mondo da acquistare).

Conclusione: comprare piuttosto che affittare è quindi più interessante in alcuni casi già dopo 1 anno! E nel peggiore(a Parigi ovviamente) dopo 12 anni già!

Certo, 12 anni sembrano un periodo enorme. E quindi, poiché oggi è di moda pensare solo a circa 2 o 3 anni, traiamo le conclusioni sbagliate.

Ricorda solo che l’aspettativa di vita media nei nostri paesi è ora di oltre 82 anni, sia per gli uomini che per le donne.

Pertanto, se hai 25 anni, e devi decidere se comprare o affittare, ecco cosa significa davvero: a 25 anni, hai ancora un’aspettativa di vita di oltre 57 anni, ovvero quattro volte il tempo necessario per ripagare il tuo acquisto. E questo è solo a Parigi e Bordeaux che la situazione è così sfavorevole.

In tutti gli altri casi, la redditività è già raggiunta tra uno e 10 anni!

In altre parole, diventando proprietario a 25 anni, risparmi generalmente da 30 a 60 anni di affitto.

I proprietari sono in media 21 volte più ricchi degli inquilini

Nel suo stato di avanzamento annuale sul tenore di vita e sul patrimonio dei francesi, pubblicato a giugno 2018, l’INSEE (Istituto nazionale di statistica, persone a cui è garantito di sapere calcolare) rileva che il divario di ricchezza si allarga tra i proprietari della propria casa e coloro che non ne possiedono.

“La proprietà e la residenza principale sono particolarmente discriminatorie”, scrivono gli autori dello studio Insee, Aline Ferrante e Rosalinda Solotareff: “La ricchezza lorda degli acquirenti ammonta a 265.000 euro, abbastanza vicina a quella dei proprietari senza mutuo, che raggiunge 285.600 euro, ma lontana dagli inquilini la cui ricchezza ammonta a 13.200 euro.

Non ero l’unico a scrivere questo.

Queste sono statistiche solide, ma spietate.

Quindi non inventerò nulla.

Non è il genere di Brialy House.

È così e non diversamente: è meglio comprare che affittare.

E ho messo questa frase in rosso affinché tu possa ricordarla, perché ci tornerò più tardi, poiché contiene un tesoro nascosto.

Poiché in Francia il valore medio degli edifici è aumentato di oltre il 10% all’anno dal 2000, dell’8,75% dal 1900 (Curve di Friggit), i proprietari delle loro case sono quindi in media 21 volte più ricchi degli inquilini poveri.

È normale, poiché 1.000 euro investiti nell’immobiliare nel 1950 valgono 100.000.

È un fattore di moltiplicazione di 100.

Un altro modo per spiegarlo è immaginare questa situazione: se avessi comprato un’abitazione nel 1950 per 100.000 franchi, potresti rivenderla oggi per 10 milioni di franchi (1,5 milioni di euro). E nel frattempo, gli inquilini poveri hanno pagato solo l’affitto in perdita, rendendo il loro proprietario più ricco ogni mese.

Calcolatrice Comprare o Affittare

Alla fine del 2018, un lettore fedele di questo sito, Yann D., mi ha scritto questo:

“Nel tentativo di calcolare esattamente il vantaggio di comprare piuttosto che affittare, sono inciampato in questa calcolatrice, che permette di tenere conto di tutto, incluso il costo opportunità di investire la differenza dell’affitto mensile, o affitto – pagamento mensile:

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

Pensavo potesse interessarti.

Camminando sul sito leboncoin e cercando appartamenti già affittati (per vedere l’importo dell’affitto, menzionato nella descrizione), sono riuscito a fare dei calcoli, e in tutti i test che ho fatto, è sempre stato più vantaggioso comprare piuttosto che affittare.

‘All’inizio del 2019, ho anche preso l’incarico, ho provato con 50 affitti sparsi in tutta la Francia, e sono arrivato alla stessa conclusione.

Ho poi chiesto a 1.000 abbonati della mia newsletter se potevano fare i calcoli reali con la loro abitazione. Ho ricevuto 236 risposte positive, con il risultato dei loro calcoli (grazie amici!).

I risultati?

Nel 67% dei casi, la redditività è raggiunta in meno di 10 anni.
Nel 25% dei casi, la redditività è raggiunta in meno di 20 anni.
Nel 8% dei casi, la redditività è raggiunta in meno di 25 anni.
Non ci sono stati casi in cui l’affitto fosse più interessante dell’acquisto.

“Affittare la tua abitazione costa, in media, nell’arco di una vita umana, oltre 500.000€ in più che comprarla.”

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Affittare la tua casa costa quindi, in media, nell’arco di una vita umana, oltre 500.000€ in più che comprarla.

Sì, hai letto bene: mezzo milione di euro in più.

E questa cifra non tiene nemmeno conto dell’inflazione!

Se si tiene conto dell’inflazione, si tratta ovviamente di diversi milioni di euro di risparmi tra acquisto e affitto.

Ovviamente, più aspetti per comprare, meno risparmierai.

Quindi compra il prima possibile!

Il ragionamento rimane valido comunque, indipendentemente dall’età che hai oggi.

Certo, se il momento della pensione si avvicina, è essenziale essere diventati proprietari.

Immagina di aver trovato articoli che usano la stessa tabella di cui sopra per concludere che è meglio affittare piuttosto che comprare.

E la ragione principale data per affermare questa assurdità è che 12 anni (a Parigi) è decisamente troppo lungo per rendere il tuo acquisto redditizio. 12 anni su un’aspettativa di vita di 82 anni! E che dire dei residenti di Mulhouse che rendono il loro acquisto redditizio dopo un anno?

Ecco dove siamo ai nostri tempi: alcuni presunti consulenti finanziari non riconoscono più il valore essenziale della loro attività: il tempo come principale alleato del buon investitore.

Di chi ci si prende gioco?

Diventare proprietari è in realtà ancora molto più interessante di quanto i numeri menzionati sopra suggeriscano

Non ho tenuto conto del valore del tuo bene alla fine del tuo rimborso del mutuo o al momento della tua pensione. Anche se il valore della tua proprietà non fosse aumentato durante quegli anni, il che sarebbe molto sorprendente se guardi le statistiche a lungo termine — sì a lungo termine! — i prezzi dell’immobiliare, avrai una grande somma di denaro a tua disposizione se rivendi per finanziare la tua pensione. O i tuoi eredi il giorno in cui non sarai più di questo mondo. La persona che affittava non ha costruito nulla come patrimonio, tranne la proprietà del proprietario della sua abitazione.
Il modello utilizzato per calcolare la differenza tra l’acquisto o l’affitto errato tiene conto dell’effetto dell’inflazione sulle tue spese mensili. Quando compri la tua casa con un mutuo a tasso fisso, non solo i tuoi rimborsi rimangono fissi in termini nominali, ma in termini reali, diminuiscono regolarmente grazie (o piuttosto, in questo caso particolare, grazie a) all’inflazione. D’altra parte, è esattamente il contrario se affitti. Il tuo affitto sarà indicizzato ogni anno. Questo affitto, che sembra del tutto sostenibile all’inizio, diventa insostenibile dopo un certo tempo, e nel corso di un mutuo medio di 20 anni, la differenza tra questo affitto e un pagamento del mutuo diventa gigantesca.
Se gli inquilini dedicano il 35% del loro reddito all’abitazione, il tasso di sforzo scende al 15% per i proprietari (32% per i primi acquirenti, perché tutti i inizi sono difficili!). Più di due terzi degli inquilini affermano che il loro budget per l’abitazione influisce sul loro cibo e sui loro vestiti, che devono ridurre per poter pagare l’affitto (secondo uno studio dell’Istituto OpinionWay per l’ente di credito Sofinco).
Prima compri, e più vivi a lungo, più la proprietà ti rende ricco.

Altri argomenti fallaci

Se sei un grande fan dell’affitto per la vita (o uno di quegli esperti che ho appena nominato sopra), probabilmente stai ora sbavando di rabbia su di me. E sei pronto a inviarmi un torrente di argomenti per dimostrare che mi sbaglio.

Spero solo di essere riuscito a convincerti di ciò che è ovvio.

Ma bene, non si sa mai, e prima di inondare la mia casella di posta con commenti, ecco già la mia risposta sugli argomenti più popolari utilizzati a favore dell’affitto nel grande dibattito tra acquisto o affitto.

1. Voglio viaggiare e non essere legato. Voglio essere liiiiiiiiiiiiiiibre.

È un argomento che ha molto poca coerenza, ed è radicato nella credenza piuttosto bizzarra che se possiedi una casa, sei obbligato a esserne uno schiavo, a non lasciare mai la casa, a essere incatenato al tuo mutuo e a lavorare per sempre sudando.

Tutto ciò è totalmente falso.

Anche qui comprare o affittare è un falso dilemma.

Se vuoi viaggiare e essere libero, puoi affittare la tua abitazione e far pagare qualcun altro (si chiama inquilino!) per rimborsare il tuo mutuo e aumentare la tua ricchezza mentre scopri il mondo.

Per coloro che mi hanno già trattato da dinosauro con l’argomento secondo cui dobbiamo essere flessibili nel nostro tempo e poterci muovere regolarmente per poter trovare lavoro ovunque (il che è a volte vero), la risposta è la stessa.

Personalmente, ho cambiato città 6 volte nella mia vita, ma fortunatamente questo non mi ha impedito di possedere! Ho finito con 6 proprietà che affittavo ogni volta, tutto qui, e non è più complicato di così.

Perché se affitti la tua proprietà, fai esattamente ciò che un proprietario fa oggi con i soldi dei suoi inquilini: diventi ricco rendendo il tuo inquilino povero.

E c’è davvero così tanto lavoro da fare per possedere? Probabilmente non molto di più che essere inquilino. E puoi sempre assumere un’agenzia immobiliare per gestire la tua proprietà. Tutto ciò che devi fare è sollevare i tuoi soldi.

Sono sicuro che è nelle tue possibilità?

2. Dove vivo, è più economico affittare

Certamente.

Per il momento.

Quando sei inquilino, sei alla mercé dei cicli di vita degli affitti e dei tassi di interesse sui mutui.

Nel corso della tua vita, vedrai questi parametri salire e scendere.

Ma a lungo termine della tua vita (e spero ovviamente che la tua vita duri il più a lungo possibile), è sempre stato dimostrato che il costo totale dell’affitto è più alto del costo totale della proprietà.

E al momento della tua morte, non avrai ovviamente costruito nulla come patrimonio avendo affittato per tutta la vita.

E dopo ci ruba ovviamente, ma cosa hai da leggere articoli come questo se è davvero ciò che pensi?

E l’esempio di quest’uomo coraggioso sulla trentina che proclama nel suo sito sulla coabitazione quanto sia orgoglioso di affittare la sua villa nell’isola Mauritius piuttosto che comprarla (questa villa costa 590.000€ escluse le spese notarili e la BOI, che si occupa dei dossier di investimento per gli espatriati) non mi sembra (ma per niente) pertinente e rappresentativa della realtà della maggior parte dei francesi. Comprerai davvero una villa in un’enclave per ricchi nell’isola Mauritius come tua prima casa? Ti impegnerai davvero nella tua prima casa con un mutuo che costa almeno 3.150€/mese per 20 anni?

Non io.

Spero neanche tu.

3. Affitto perché non voglio preoccuparmi del pagamento delle tasse, del rimborso di un prestito, della manutenzione e di tutte le altre spese legate alla proprietà

Oh, mio Dio!

Che argomento!

Quando affitti, paghi ovviamente anche tutte queste cose, che sono ovviamente incluse nel tuo affitto. E devi comunque fare un trasferimento per pagare questo affitto. E paghi anche un po’ (molto) di più, perché devi compensare il proprietario per il suo lavoro.

Pensa bene: pensi davvero che qualcuno sia così pazzo da restare e perdere soldi? Al contrario, le proprietà in affitto esistono solo per guadagnare soldi sulla schiena dell’inquilino.

È normale, se nessuno guadagnasse da questa attività, essa scomparirebbe.

4. Diventare proprietario è un cattivo investimento. Faresti meglio a investire i tuoi soldi altrove.

Non è vero.

Non perché non pensi che ci siano altri buoni investimenti oltre all’immobiliare: sono un grande fan dei fondi di investimento.

E non perché penso che tu non possa essere un buon investitore.

E sono il primo a dire che dobbiamo investire nell’immobiliare e investire in investimenti finanziari. L’uno completa l’altro, l’uno non esclude l’altro.

Ma il problema è semplicemente che se sei inquilino, devi prima pagare il tuo affitto, e sarà quindi difficile investire in più denaro per corrispondere all’investimento che avresti potuto fare nell’immobiliare.

È molto buono investire in prodotti finanziari.

Lo faccio anch’io.

Ma quando tutto va male, la tua casa sarà sempre il tuo rifugio ultimo.

Non i tuoi fondi di investimento.

5. Affitto una splendida casa con cinque amici. Non potrò mai comprare la stessa proprietà.

Stai confrontando mele e pere.

È fantastico avere i tuoi amici a pagare la maggior parte del tuo affitto, sarebbe ancora meglio farli pagare per rimborsare il tuo mutuo.

6. Se la mia proprietà aumenta di valore, dovrò pagare più tasse!

Sì, sì!

È un argomento che ho davvero ricevuto nei commenti ai miei articoli.

Questo significa in realtà che non vuoi guadagnare più soldi perché dovrai pagare più tasse.

E che in effetti, non vuoi essere ricco.

Cosa vuoi che ti risponda a questo?

7. I tassi di interesse sono troppo alti. Non è il momento giusto per comprare.

Fino ad ora, i tassi di interesse non sono mai stati così bassi.

Ma torneranno, ovviamente, un giorno.

A volte sono alti, a volte sono molto bassi.

Ma tutto ciò è un ragionamento a breve termine. Non lasciare che la tua decisione di comprare o affittare dipenda solo da questo parametro.

Ho comprato la mia prima casa alla fine degli anni ’70 con un mutuo al tasso del 9%!

E il mio primo immobile d’investimento nel 1983 in un periodo in cui i tassi erano del 15%!

Questi sono tassi che i giovani non possono nemmeno immaginare oggi!

E allora? Questo non mi ha impedito di fare un buon affare a lungo termine, e grazie a questo, sono diventato ricco.

Al contrario, è stata questa decisione (contro il parere di tutti questi idioti che mi hanno già consigliato di aspettare che i tassi d’interesse scendano) che è stata la base della mia indipendenza finanziaria rapida!

L’importante è comprare una proprietà che valga il suo prezzo, e che abbia il potenziale di mantenere il suo valore.

Se i tassi di interesse sono troppo alti al momento del tuo acquisto, puoi comunque rifinanziare il tuo mutuo in seguito.

8. È meglio affittare in modo da non cadere e non toccare il tuo tasso di debito

Qui, posso essere breve: ho scritto un articolo completo sull’ignoranza finanziaria drammatica di coloro che pensano questo.

Contrariamente a quanto molti sembrano pensare, possedere la propria casa non cambia generalmente la tua capacità di indebitamento.

Tuttavia, dal 2020, è emerso il concetto di tasso di sforzo per concedere mutui fino al 33%, il che rende l’indebitamento per affittare immobili molto meno facile rispetto a prima.

Questa nuova disposizione è spiegata completamente, con il suo metodo di calcolo e le possibili possibilità di aggiramento nella lezione 40 della mia formazione immobiliare. Istruzioni per l’uso.

9. La tua casa non è un attivo

È il vecchio argomento che il nostro amico Robert Kyiosaki usa nei suoi libri, in particolare nel suo bestseller “Padre Ricco, Padre Povero”.

Kyiosaki, e purtroppo non è la prima volta, avrebbe fatto meglio a tacere.

L’errore del suo ragionamento (che era molto diffuso a un certo punto da molti che farebbero meglio a rivedere il loro corso di contabilità: uno studente che mi serve questo, lo boccio senza pietà!) è pensare che un attivo debba generare flussi di cassa per essere definito tale.

Sfortunatamente per Kyiosaki e i suoi seguaci ignoranti, la definizione di un attivo è un concetto contabile e finanziario estremamente preciso e ben documentato, i cui termini non hanno bisogno di essere inventati per il beneficio della sua falsa dimostrazione.

Un’abitazione corrisponde chiaramente a questa definizione, poiché è un elemento identificabile della ricchezza che ha un valore economico positivo e appartiene al nucleo familiare in questione.

E la migliore illustrazione del fatto che un’abitazione è un attivo è che, come qualsiasi bene, l’abitazione ha un valore che può evolvere verso l’alto o verso il basso, generando perdite o guadagni.

In un bilancio, la tua casa sarà ovviamente nell’attivo, il debito che hai contratto per acquistarla nel passivo. Ogni anno, i tuoi attivi aumentano naturalmente (in media dell’8,75% all’anno da oltre 100 anni) e i tuoi passivi diminuiscono grazie ai tuoi rimborsi di capitale. Il risultato finale di questo è che il tuo attivo netto aumenta ogni anno, rendendoti più ricco e più ricco.

Non è necessario, come Kiyosaki pretende di essere particolarmente inetto, aspettare che il tuo debito venga ripagato prima che la tua casa diventi un attivo.

È finalmente tempo di tornare alla famosa frase in rosso all’inizio di questo articolo: La ricchezza lorda degli acquirenti ammonta a 265.000 euro, abbastanza vicina a quella dei proprietari senza mutuo, che raggiunge 285.600 euro, ma molto lontana dagli inquilini la cui fortuna ammonta a 13.200 euro.

Il tesoro nascosto di questa frase è il seguente: alla fine, non fa alcuna differenza prendere in prestito denaro per comprare la propria casa (come dimostrano i numeri), e la ragione è che, contrariamente a quanto Kyiosaki afferma scandalosamente, quest’ultima è un attivo.

CQFD.

Anche qui, il mio articolo sull’ignoranza finanziaria drammatica di coloro che diffondono l’assurdità di Kyiosaki, perché non comprendono le nozioni di contabilità elementare, dovrebbe aiutarti a comprendere il ragionamento e a decidere meglio tra l’acquisto o l’affitto.

10. È meglio investire prima nell’immobiliare in affitto prima di diventare proprietario della propria casa

Come il punto precedente, questo non è ovviamente un argomento valido nel dibattito tra acquisto o affitto, se sai come analizzare un bilancio contabile.

Perché in realtà, accade esattamente il contrario: ogni mese che affitti, non solo perdi denaro, ma riduci anche la tua capacità di indebitamento.

Tuttavia, ogni mese che rimborsi il tuo mutuo, non solo aumenti la tua capacità di indebitamento, ma ti assicuri anche che la tua casa possa essere utilizzata come garanzia aggiuntiva per l’acquisto del tuo patrimonio immobiliare in affitto.

Questo aumenta il tuo effetto leva, poiché ciò che hai già viene utilizzato per garantire e finanziare i tuoi altri acquisti.

Nel corso degli anni, ci sono due fenomeni simultanei: il valore del tuo immobile aumenta naturalmente (in Francia dell’8,75% all’anno dal 1900), e rimborsi progressivamente il capitale che hai preso in prestito.

Pertanto, il tuo bilancio finanziario personale presenta un saldo netto positivo che aumenta nel tempo (aumento del valore, diminuzione del debito).

Questi sono i tuoi attivi netti personali che aumentano.

Questo saldo positivo ti garantisce che puoi indebitarti per acquistare altre proprietà.

È così che sono riuscito a comprare decine di appartamenti senza pagare nemmeno un centesimo di fondi propri, poiché i beni già rimborsati (parzialmente o totalmente) sono stati infine utilizzati come garanzia per i nuovi.

È un effetto valanga straordinario che dimostra che il denaro crea denaro.

È triste vedere ancora una volta che l’educazione finanziaria fa crudelmente difetto quando si legge o si sente il numero improbabile di false interpretazioni nella discussione tra acquisto e affitto.

Affittare e investire nell’immobiliare per affittarlo è quindi stupido nella maggior parte dei casi (eccetto per le eccezioni elencate di seguito).

Metti il carro davanti ai buoi.

Le persone che dicono queste sciocchezze non comprendono la teoria contabile.

11. È meglio affittare, perché vendi la tua casa ogni 7 anni

La statistica dei 7 anni, che corrisponde alla durata media di possesso di beni a cui molti si riferiscono in altri siti, è usata in modo errato.

È lo stesso errore che circola ovunque su Internet prendendo in considerazione le famose statistiche pubblicate da Boursorama (credo nel 2009) e che quasi tutti i siti ripetono senza capire cosa significhi davvero.

In questo caso, quando guardiamo la fonte reale e quando studiamo come è stata realmente calcolata, ciò che pochi fanno, apprendiamo che questo famoso possesso medio è una media che comprende i locatari (coloro che affittano) e gli speculatori (coloro che comprano per vendere il più rapidamente possibile), il che significa che il ragionamento non è statisticamente corretto.

Un po’ di buon senso può aiutarci: conosci davvero molte persone che vendono la loro casa ogni 7 anni in Francia?

No, vero?

Nemmeno io.

La realtà per molti francesi è che rimangono ovviamente a casa loro per tutta la vita, anche per diverse generazioni con alcune famiglie!

Le vere statistiche ora.

Il numero medio di possesso di un proprietario della propria residenza principale sembra difficile da trovare. A mia conoscenza, l’unico numero pubblicato a questo riguardo (ma sarebbe interessante se qualcuno potesse trovare un numero più recente) è quello del Commissariato Generale per lo Sviluppo Sostenibile nel 2009: “Quasi l’8% delle abitazioni ha cambiato occupanti ogni anno tra il 2005 e il 2007. Questo tasso varia dal 3,5% per i proprietari al 18% nel stock locativo privato.

In altre parole, la durata di possesso di un proprietario della propria residenza principale è (1 diviso per 0,035): 28 anni e 7 mesi, e non 7 anni come un asino senza pensare.

Questo, ovviamente, cambia completamente i calcoli.

Anche per gli inquilini, che si spostano secondo questa statistica in media ogni 5 anni e 7 mesi (1 diviso per 0,18), il punto di redditività della proprietà è in molti casi estremamente vicino per loro nella maggior parte del territorio francese.

E comunque, tutto ciò non ha in realtà alcuna influenza sul ragionamento, perché se, scrivo bene, un proprietario medio vende la propria casa dopo 28 anni e 7 mesi, è perché nel frattempo è mediamente vicino alla pensione, e quindi non fa altro che goderne acquistando altri perché i suoi problemi finanziari sono stati ampiamente risolti dalla sua previdenza.

Casi in cui affittare la propria residenza principale è più logico che acquistare

Quando si tratta di scegliere tra l’acquisto o l’affitto, bisogna ammettere che, in una molto piccola minoranza di casi, alcune persone non hanno alcun vantaggio ad accedere alla proprietà per varie ragioni.

Sei una di quelle persone che dovrebbero affittare e non comprare?

Ecco quattro casi possibili.

1. Cattivo rapporto di credito

Se la tua reputazione presso le banche è compromessa perché hai già avuto difficoltà a rimborsare i tuoi prestiti precedenti (prestito al consumo, prestito auto, ecc.), non è una buona idea voler prendere in prestito per comprare la tua casa.

2. Alti rapporti di debito

I finanziatori considerano due rapporti: front-end e back-end.

Il front-end è il tuo pagamento del mutuo più le tasse e l’assicurazione diviso per il tuo stipendio mens

Perché comprare per affittare?