¿Por qué comprar para alquilar?

Convertirse en propietario

En cuanto a la cuestión de si se debe comprar o alquilar una casa, algunos piensan que comprar su casa no es una transacción financiera atractiva.

Para profundizar : ¿Por qué hacer grandes estudios?

Estas personas están simplemente equivocadas.

Persisto y firmo: es un monumental error de juicio y, sobre todo, muy costoso.

Leer también : ¿Qué compañía elegir para un crucero inolvidable?

¿Acaso un misterioso salón de propietarios de viviendas de alquiler ha pasado por esto?

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Comprar tu casa, y ciertamente cuando aún eres joven, sigue siendo una decisión absolutamente inteligente y sensata hoy en día.

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Estamos en Francia

Primero, debemos eliminar el razonamiento del debate entre comprar o alquilar un conjunto de circunstancias que no tienen nada que ver con lo que sabemos en nuestros países, pero que han afectado profundamente nuestras mentes.

Este es particularmente el caso en Estados Unidos, donde la burbuja inmobiliaria de los años 2000 llevó a una catástrofe que comenzó en 2008. El mercado inmobiliario fue derribado. Nos preguntábamos si los precios dejarían de caer.

No hemos experimentado esta situación aquí, pero los consejos financieros como “no es el momento de comprar, debes esperar a que los precios bajen nuevamente” o “no tomes una hipoteca para comprar una vivienda” que parecían justos (y luego) en los Estados Unidos, han barrido hasta aquí.

No hay razón.

Sin preguntarse enormes diferencias en la economía, la cultura, la situación inmobiliaria.

Y, por supuesto, también hubo la crisis inmobiliaria en España y Portugal. Nada que ver con lo que ocurre en Francia, Bélgica, Canadá o Suiza. E incluso en todos los países donde hay un grave problema desde hace varios años, la situación comienza a revertirse, y apuesto contigo un récord de Leffe que a largo plazo todo estará en orden.

Pero el resultado perverso de todo esto es que algunos continúan afirmando que invertir en tu casa es una mala idea, y que puedes obtener mayores rendimientos en otro lugar.

Aseguran que comprar te ata para siempre y mata tu libertad. Que los costos de mantenimiento son demasiado altos. Que es mejor alquilar para que tu propietario pague todos los gastos.

Pero los 2 argumentos más utilizados para pretender que es mejor alquilar son:

debes primero invertir en propiedades de alquiler porque de lo contrario tu capacidad de endeudamiento del 33% de tus ingresos está en defecto (más adelante mostraré cuán absurdo es esto),
tu vivienda no es un activo, sino un gasto (esta fábula ha sido propagada por seguidores ignorantes de Robert Kiyosaki que la emplea en sus libros, y en particular en “Padre Rico, Padre Pobre”. Te explicaré más adelante por qué esto es falso en cualquier línea).

Todos los argumentos encontrados, aunque parezcan lógicos durante un corto período, son absolutamente defectuosos frente a la verdad de los números y a la absurdidad del razonamiento.

Además, todos estos argumentos se basan en cifras totalmente desactualizadas ya que las tasas de interés son tan bajas ahora, y en razonamientos que están en modo desde hace un tiempo, pero que desde entonces han demostrado ser obsoletos o incluso completamente erróneos.

Poseer tu propia casa siempre ha sido el método más seguro para hacer crecer la riqueza

Nada ha cambiado hoy.

Excepto que en nuestra época, reflexionamos cada vez más a corto plazo.

Ya he demostrado varias veces en este sitio que el acceso a la propiedad sigue siendo una mejor operación que alquilar toda tu vida. Y lo haré nuevamente con gusto en este artículo.

Pero antes que nada, debemos hacernos una pregunta importante: ¿cómo es que lo que siempre ha sido la sabiduría tradicional — comprar su propia casa es una excelente transacción financiera — ya no es una perspectiva interesante para algunos?

La respuesta es el problema de la perspectiva del tiempo cuando debes decidir entre comprar o alquilar.

Ya no tenemos una visión a largo plazo de nuestro futuro. Optimizamos nuestras vidas por pequeñas recompensas instantáneas en lugar de grandes beneficios en el futuro.

Incluso si convertirse en propietario de tu casa puede seguramente ganar cientos de miles de euros a lo largo de tu vida, y por lo tanto ser una de las mejores decisiones financieras que puedes tomar en tu vida, los malos consejos financieros que a veces ves hoy ocultan todo esto en favor de una visión absolutamente estrecha y distorsionada de lo que será tu vida en el muy corto plazo.

Te mereces mucho mejor.

¿Cómo calcular si es mejor comprar o alquilar?

Supongamos que tienes 25 años y debes decidir si comprar o alquilar tu casa.

Has encontrado en tu búsqueda artículos escritos por supuestos expertos financieros bien pagados que te venderán la idea de que poseer es un desperdicio de dinero, y que puedes disfrutar de una vida extraordinaria y de una riqueza incomparable si no lo haces.

¿Es cierto?

Para empezar, dite que en general, estas personas son evidentemente propietarios ellos mismos.

Y luego pregúntate por qué no han seguido sus propios consejos.

Y es cierto que si compras una casa, debes hacer bien tu trabajo para asegurarte de comprar algo que tenga y mantenga su valor.

Pero todo lo demás es absurdo.

Echa un vistazo a esta tabla que ha sido compilada por Meilleurtaux.com. Y estos números son, por supuesto, válidos para Bélgica, Suiza, Canadá y prácticamente todos los demás países.

¿Cuántos años para que la compra sea más interesante que el alquiler (apartamento de 70m2)?

Comprenderás muy rápido que es más interesante convertirse en propietario que alquilar.

Estudiando la segunda columna de la tabla anterior, aprendes que comprar tu casa paga al menos después de UN año (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) y como máximo después de 12 años (en París, uno de los lugares más caros del mundo para comprar).

Conclusión: ¡comprar en lugar de alquilar es por lo tanto más interesante en algunos casos ya después de 1 año! Y ¡en el peor de los casos (en París, por supuesto) ya después de 12 años!

Por supuesto, 12 años parece un período enorme. Y así, dado que hoy en día está de moda pensar solo en unos 2 o 3 años, sacamos las conclusiones equivocadas.

Recuerda simplemente que la esperanza de vida promedio en nuestros países es ahora de más de 82 años, tanto para hombres como para mujeres.

Por lo tanto, si tienes 25 años, y debes decidir si comprar o alquilar, esto es lo que realmente significa: a los 25 años, aún tienes una esperanza de vida de más de 57 años, es decir, cuatro veces más tiempo del que se necesita para rentabilizar tu compra. Y esto solo en París y Burdeos donde la situación es tan desfavorable.

En todos los demás casos, la rentabilidad ya se alcanza entre uno y 10 años.

En otras palabras, al convertirte en propietario a los 25 años, generalmente ahorras de 30 a 60 años de alquiler.

Los propietarios son en promedio 21 veces más ricos que los inquilinos

En su informe anual sobre el nivel de vida y patrimonio de los franceses, publicado en junio de 2018, el INSEE (Instituto Nacional de Estadística, personas a las que se les garantiza saber calcular) constata que la brecha de riqueza se amplía entre los propietarios de su casa y aquellos que no poseen.

“La propiedad y la residencia principal son particularmente discriminatorias”, escriben los autores del estudio Insee, Aline Ferrante y Rosalinda Solotareff: “La riqueza bruta de los compradores asciende a 265,000 euros, bastante cerca de la de los propietarios sin hipoteca, que alcanza 285,600 euros, pero muy lejos de los inquilinos cuya riqueza asciende a 13,200 euros.

No fui el único que escribió esto.

Son estadísticas sólidas, pero implacables.

Así que no inventaré nada.

No es el tipo de Brialy House.

Es así y no de otra manera: es mejor comprar que alquilar.

Y he puesto esta frase en rojo para que puedas recordarla, porque volveré a ella más tarde, ya que contiene un tesoro escondido.

Como en Francia el valor promedio de los edificios se ha apreciado en más del 10% por año desde 2000, de 8.75% desde 1900 (Curvas de Friggit), los propietarios de sus casas son en promedio 21 veces más ricos que los inquilinos pobres.

Es normal, ya que 1,000 euros invertidos en bienes raíces en 1950 valen 100,000.

Es un factor de multiplicación de 100.

Otra forma de explicarlo es imaginar esta situación: si compraste una vivienda en 1950 por 100,000 francos, podrías venderla hoy por 10 millones de francos (1.5 millones de euros). Y mientras tanto, los inquilinos pobres solo han pagado el alquiler a pérdida, lo que hace que su propietario se enriquezca cada mes.

Calculadora Comprar o Alquilar

A finales de 2018, un lector fiel de este sitio, Yann D., me escribió esto:

“Al intentar calcular exactamente la ventaja de comprar en lugar de alquilar, me encontré con esta calculadora, que permite tener en cuenta todo, incluido el costo de oportunidad de invertir la diferencia del alquiler mensual, o alquiler – pago mensual:

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

Pensé que podría interesarte.

Al navegar por el sitio leboncoin y buscar apartamentos que ya están alquilados (para ver el monto del alquiler, mencionado en la descripción), pude hacer cálculos, y en todas las pruebas que hice, siempre fue más ventajoso comprar que alquilar.

‘ A principios de 2019, también tomé la tarea, intenté con 50 alquileres repartidos por toda Francia, y llegué a la misma conclusión.

Luego pedí a 1,000 suscriptores de mi boletín si podían hacer los cálculos reales con su propia vivienda. Recibí 236 respuestas positivas, con el resultado de sus cálculos (¡gracias amigos!).

¿Los resultados?

En el 67% de los casos, la rentabilidad se alcanza en menos de 10 años.
En el 25% de los casos, la rentabilidad se alcanza en menos de 20 años.
En el 8% de los casos, la rentabilidad se alcanza en menos de 25 años.
No hubo casos en los que el alquiler fuera más interesante que la compra.

“Alquilar tu vivienda cuesta, en promedio, a lo largo de una vida humana, más de 500,000€ más que comprar.”

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Comprar lo más rápido posible

Alquilar tu casa cuesta, por lo tanto, en promedio, a lo largo de una vida humana, más de 500,000€ más que comprar.

Sí, has leído bien: medio millón de euros más.

Y esta cifra ni siquiera tiene en cuenta la inflación.

Si se tiene en cuenta la inflación, se trata, por supuesto, de varios millones de euros de ahorro entre comprar y alquilar.

Evidentemente, cuanto más esperes para comprar, menos ahorrarás.

Así que ¡compra lo más rápido posible!

El razonamiento sigue siendo válido de todos modos, sin importar la edad que tengas hoy.

Ciertamente, si se acerca el momento de la jubilación, es esencial haberse convertido en propietario.

Imagina que he encontrado artículos que utilizan la misma tabla que la anterior para concluir que es mejor alquilar que comprar.

Y la razón principal dada para afirmar esta absurdidad es que 12 años (en París) es definitivamente demasiado largo para rentabilizar tu compra. ¡12 años sobre una esperanza de vida de 82 años! ¿Y qué pasa con los residentes de Mulhouse que rentabilizan su compra después de un año?

Así que aquí estamos en nuestra época: algunos supuestos asesores financieros ya no reconocen el valor esencial de su negocio: el tiempo como el principal aliado del buen inversor.

¿A quién le importa?

Convertirse en propietario es en realidad aún mucho más interesante de lo que los números mencionados anteriormente sugieren

No he tenido en cuenta el valor de tu propiedad al final de tu reembolso hipotecario o en el momento de tu jubilación. Incluso si el valor de tu propiedad no hubiera apreciado durante esos largos años, lo cual sería muy sorprendente si miras las estadísticas a largo plazo — ¡sí a largo plazo! — los precios de la vivienda, tendrás una gran suma de dinero a tu disposición si la revendes para financiar tu jubilación. O tus herederos el día en que ya no estés en este mundo. La persona que alquilaba no ha construido nada como patrimonio, excepto la propiedad del propietario de su vivienda.
El modelo utilizado para calcular la diferencia entre comprar o alquilar erróneamente no tiene en cuenta el efecto de la inflación sobre tus gastos mensuales. Cuando compras tu casa con una hipoteca a tasa fija, no solo tus pagos permanecen fijos en términos nominales, sino que en términos reales, disminuyen regularmente debido (o más bien, en este caso particular, gracias a) la inflación. Por otro lado, es exactamente lo contrario si alquilas. Tu alquiler se indexará cada año. Este alquiler, que parece bastante soportable al principio, se vuelve insoportable después de un tiempo, y durante el plazo medio de una hipoteca de 20 años, la diferencia entre este alquiler y un pago hipotecario se vuelve gigantesca.
Si los inquilinos dedican el 35% de sus ingresos a la vivienda, la tasa de esfuerzo cae al 15% para los propietarios (32% para los primeros compradores, porque todos los comienzos son difíciles). Más de dos tercios de los inquilinos afirman que su presupuesto de vivienda impacta en su comida y ropa, que deben reducir para poder pagar su alquiler (según un estudio del Instituto OpinionWay para el establecimiento de crédito Sofinco).
Cuanto antes compres, y más tiempo vivas, más la propiedad te enriquecerá.

Algunos otros argumentos falaces

Si eres un gran fan de alquilar de por vida (o uno de esos expertos que acabo de mencionar), probablemente ahora estés rabioso conmigo. Y estás listo para enviarme un torrente de argumentos para probar que estoy equivocado.

Solo espero haber podido convencerte de lo que es obvio.

Pero bueno, nunca se sabe, y antes de inundar mi bandeja de entrada con comentarios, aquí ya está mi respuesta sobre los argumentos más populares que se utilizan a favor del alquiler en el gran debate entre comprar o alquilar.

1. Quiero viajar y no estar atado. Quiero ser liiiiiiiiiiiiiiibre.

Este es un argumento que tiene muy poca coherencia, y está arraigado en la creencia bastante extraña de que si posees una casa, estás obligado a ser un esclavo de ella, a no salir nunca de casa, a estar encadenado a tu hipoteca y a trabajar para siempre sudando.

Todo esto es totalmente falso.

Aquí también, comprar o alquilar es un falso dilema.

Si quieres viajar y ser libre, puedes alquilar tu vivienda y cobrar a alguien más (¡eso se llama inquilino!) para pagar tu hipoteca y aumentar tu riqueza mientras descubres el mundo.

Para aquellos que ya me han tratado de dinosaurio con el argumento de que debemos ser flexibles en nuestro tiempo y poder movernos regularmente para encontrar trabajo en cualquier lugar (lo cual a veces es cierto), la respuesta es la misma.

Personalmente, he cambiado de ciudad 6 veces en mi vida, pero afortunadamente eso no me ha impedido ser propietario. He terminado con 6 propiedades que alquilaba cada vez, eso es todo, y no es más complicado que eso.

Porque si alquilas tu propiedad, haces exactamente lo que un propietario hace hoy con el dinero de sus inquilinos: te vuelves rico haciendo que tu inquilino sea pobre.

¿Y realmente hay tanto trabajo en ser propietario? Probablemente no mucho más que ser inquilino. Y siempre puedes contratar a una agencia inmobiliaria para gestionar tu propiedad. Todo lo que tienes que hacer es levantar tu dinero.

Estoy seguro de que eso está dentro de tus posibilidades, ¿verdad?

2. Donde vivo, es más barato alquilar

Ciertamente.

Por el momento.

Cuando eres inquilino, estás a merced de los ciclos de vida de los alquileres y las tasas de interés hipotecarias.

A lo largo de tu vida, verás estos parámetros subir y bajar.

Pero a largo plazo de tu vida (y espero, por supuesto, que tu vida dure lo más posible), siempre se ha demostrado que el costo total del alquiler es más alto que el costo total de la propiedad.

Y al momento de tu muerte, no habrás construido nada como patrimonio habiendo alquilado toda tu vida.

Y después, nos roba, por supuesto, pero ¿qué tienes que leer artículos como este si realmente piensas eso?

Y el ejemplo de ese hombre valiente en sus treinta que proclama en su sitio sobre la convivencia cuánto está orgulloso de alquilar su villa en la isla Mauricio en lugar de comprarla (esta villa cuesta 590,000€ sin gastos notariales y la BOI, que se ocupa de los expedientes de inversión para expatriados) no me parece (pero para nada) relevante y representativo de la realidad de la mayoría de los franceses. ¿Realmente vas a comprar una villa en un enclave para ricos en la isla Mauricio como tu primera casa? ¿Realmente vas a comprometerte con tu primera casa con un préstamo hipotecario que cuesta al menos 3,150€/mes durante 20 años?

No yo.

Tú tampoco, espero.

3. Alquilo porque no quiero preocuparme por el pago de impuestos, el reembolso de un préstamo, el mantenimiento y todos los demás gastos relacionados con la propiedad

¡Oh, Dios mío!

¡Qué argumento!

Cuando alquilas, evidentemente también pagas todas estas cosas, que por supuesto están incluidas en tu alquiler. Y debes igualmente hacer una transferencia para pagar ese alquiler. Y pagas incluso un poco (mucho) más, porque debes compensar al propietario por su trabajo.

Piensa bien: ¿realmente crees que alguien es lo suficientemente loco como para quedarse y perder dinero? Al contrario, las propiedades en alquiler existen solo para ganar dinero a expensas del inquilino.

Es normal, si nadie obtuviera ganancias de esta actividad, desaparecería.

4. Convertirse en propietario es una mala inversión. Sería mejor invertir tu dinero en otro lugar.

Eso no es cierto.

No porque no piense que haya otras buenas inversiones además de la inmobiliaria: soy un gran fan de los fondos de inversión.

Y tampoco porque piense que no podrías ser un buen inversor.

Y soy el primero en decir que debemos invertir en bienes raíces, e invertir en inversiones financieras. Uno complementa al otro, uno no impide al otro.

Pero el problema es simplemente que si eres inquilino, primero debes pagar tu alquiler, y por lo tanto será difícil invertir en más dinero para igualar la inversión que podrías haber hecho en bienes raíces.

Es muy bueno invertir en productos financieros.

Yo también lo hago.

Pero cuando todo va mal, tu casa siempre será tu refugio definitivo.

No tus fondos de inversión.

5. Alquilo una casa maravillosa con cinco amigos. Nunca podré comprar la misma propiedad.

Estás comparando manzanas y peras.

Es genial tener a tus amigos pagando la mayor parte de tu alquiler, sería aún mejor hacer que paguen para reembolsar tu hipoteca.

6. Si mi propiedad aumenta de valor, ¡tendré que pagar más impuestos!

¡Sí, sí!

Es un argumento que realmente he recibido en los comentarios de mis artículos.

Esto significa en realidad que no quieres ganar más dinero porque tendrás que pagar más impuestos.

Y que, de hecho, no quieres ser rico.

¿Qué quieres que te responda a eso?

7. Las tasas de interés son demasiado altas. No es el momento adecuado para comprar.

Hasta ahora, las tasas de interés nunca han sido tan bajas.

Pero volverán, por supuesto, algún día.

A veces son altas, a veces son muy bajas.

Pero todo esto es un razonamiento a corto plazo. No dejes que tu decisión de comprar o alquilar dependa únicamente de este parámetro.

Yo mismo compré mi primera casa a finales de los años 70 con una hipoteca al 9% ¡Y mi primer inmueble de inversión en 1983 en una época en que las tasas eran del 15%!

¡Son tasas que los jóvenes ni siquiera imaginan hoy!

¿Y qué? Eso no me impidió hacer un buen negocio a largo plazo, y gracias a eso, me volví rico.

Al contrario, fue esta decisión (en contra de la opinión de todos esos idiotas que ya me aconsejaron esperar a que las tasas de interés bajaran) la que fue la base de mi independencia financiera rápida.

Lo importante es comprar una propiedad que valga su dinero, y que tenga el potencial de mantener su valor.

Si las tasas de interés son demasiado altas en el momento de tu compra, aún puedes refinanciar tu hipoteca más adelante.

8. Es mejor alquilar porque así no caes y no tocas tu tasa de deuda

Aquí puedo ser breve: he escrito un artículo completo sobre la ignorancia financiera dramática de aquellos que piensan eso.

Contrario a lo que muchos parecen pensar, poseer tu propia casa generalmente no cambia tu capacidad de endeudamiento.

Sin embargo, desde 2020, ha surgido el concepto de tasa de esfuerzo para otorgar préstamos hipotecarios hasta el 33%, lo que hace que endeudarse para alquilar bienes raíces sea mucho menos fácil que antes.

Esta nueva disposición se explica completamente, con su método de cálculo, y las posibles formas de eludirla en la lección 40 de mi formación en bienes raíces. Instrucciones de uso.

9. Tu propia casa no es un activo

Este es el antiguo argumento que nuestro amigo Robert Kiyosaki utiliza en sus libros, en particular en su best-seller “Padre Rico, Padre Pobre”.

Kiyosaki, y desafortunadamente no es la primera vez, debería haberse quedado en silencio.

El error de su razonamiento (que fue muy difundido en un momento por muchos que harían mejor en revisar su curso de contabilidad: un estudiante que me sirve esto, lo despellejo sin piedad) es pensar que un activo debe generar flujos de efectivo para ser definido como tal.

Desafortunadamente para Kiyosaki y sus seguidores ignorantes, la definición de un activo es un concepto contable y financiero extremadamente preciso y bien documentado, cuyos términos no necesitan ser inventados para el beneficio de su falsa demostración.

Un activo es un elemento identificable de los activos de un agente económico (como un hogar) que tiene un valor económico positivo, es decir, que genera un recurso que controla como resultado de eventos pasados y del cual el agente espera un beneficio económico futuro.

Una vivienda corresponde claramente a esta definición, ya que es un elemento identificable de la riqueza que tiene un valor económico positivo y que pertenece al hogar en cuestión.

Y la mejor ilustración de que una vivienda es un activo es que, como cualquier bien, la vivienda tiene un valor que puede evolucionar hacia arriba o hacia abajo, generando pérdidas o ganancias.

En un balance, tu casa estará obviamente en el activo, la deuda que has contraído para comprarla en el pasivo. Cada año, tus activos aumentan naturalmente (en promedio un 8.75% por año desde hace más de 100 años) y tus pasivos disminuyen gracias a tus reembolsos de capital. El resultado final de esto es que tu activo neto aumenta cada año, lo que te hace más rico y más rico.

No es necesario, como Kiyosaki pretende ser particularmente inepto, esperar a que tu deuda sea reembolsada antes de que tu casa se convierta en un activo.

Finalmente, es hora de volver a la famosa frase en rojo al principio de este artículo: La riqueza bruta de los compradores asciende a 265,000 euros, bastante cerca de la de los propietarios sin préstamos, que alcanza 285,600 euros, pero muy lejos de los inquilinos cuya fortuna asciende a 13,200 euros.

El tesoro escondido de esta frase es el siguiente: al final, no hace ninguna diferencia pedir dinero prestado para comprar tu casa (como lo demuestran los números), y la razón es que, a diferencia de lo que Kiyosaki afirma escandalosamente, esta última es un activo.

CQFD.

Aquí también, mi artículo sobre la ignorancia financiera dramática de aquellos que difunden la absurdidad de Kiyosaki, porque no entienden las nociones de contabilidad elemental, debería ayudarte a comprender el razonamiento, y a decidir mejor entre comprar o alquilar.

10. Es mejor invertir en bienes raíces de alquiler primero antes de convertirte en propietario de tu propia casa

Al igual que el punto anterior, este no es, por supuesto, un argumento válido en el debate entre comprar o alquilar, si sabes cómo analizar un balance contable.

Porque en realidad, ocurre exactamente lo contrario: cada mes que alquilas, no solo pierdes dinero, sino que también reduces tu capacidad de endeudamiento.

Sin embargo, cada mes que reembolsas tu préstamo hipotecario, no solo aumentas tu capacidad de endeudamiento, sino que también aseguras que tu casa pueda ser utilizada como garantía adicional para la compra de tu patrimonio inmobiliario de alquiler.

Esto aumenta tu efecto de palanca, ya que lo que ya tienes se utiliza para asegurar y financiar tus otras compras.

A lo largo de los años, hay dos fenómenos simultáneos: el valor de tu inmueble aumenta naturalmente (en Francia un 8.75% por año desde 1900), y reembolsas progresivamente el capital que has tomado prestado.

Por lo tanto, tu balance financiero personal presenta un saldo neto positivo que aumenta con el tiempo (aumento del valor, disminución de la deuda).

Estos son tus activos netos personales que aumentan.

Este saldo positivo te garantiza que puedes pedir prestado para comprar otras propiedades.

Así es como he podido comprar decenas de apartamentos sin pagar un céntimo de fondos propios, ya que los bienes ya reembolsados (parcial o totalmente) se han utilizado finalmente como garantía para los nuevos.

Es un efecto de bola de nieve extraordinario que prueba que el dinero crea dinero.

Es triste ver una vez más que la educación financiera hace falta cuando se lee o se escucha el número improbable de falsas interpretaciones en la discusión entre comprar y alquilar.

Por lo tanto, alquilar e invertir en bienes raíces para alquilar es estúpido en la mayoría de los casos (salvo por las excepciones enumeradas a continuación).

Pone el carro delante de los bueyes.

Las personas que dicen estas tonterías no entienden la teoría contable.

11. Es mejor alquilar, porque vendes tu casa cada 7 años

La estadística de 7 años, que corresponde a la duración promedio de la adquisición de bienes a la que muchos se refieren en otros sitios, se utiliza incorrectamente.

Es el mismo error que vaga por toda Internet al tener en cuenta las famosas estadísticas publicadas por Boursorama (creo que en 2009) y que casi todos los sitios repiten sin entender lo que realmente significa.

En este caso, cuando miramos la fuente real y estudiamos cómo se calculó realmente, lo que pocos hacen, aprendemos que esta famosa tenencia promedio es un promedio que incluye a los arrendadores (los que alquilan) y a los especuladores (los que compran para vender lo más rápido posible), lo que significa que el razonamiento no notifica estadísticamente, evidentemente, no es correcto.

Un poco de sentido común puede ayudarnos: ¿realmente conoces a muchas personas que venden su casa cada 7 años en Francia?

No, ¿verdad?

Yo tampoco.

La realidad para muchos franceses es que, evidentemente, se quedan en su casa toda su vida, incluso durante varias generaciones con algunas familias.

Las verdaderas estadísticas ahora.

El número exacto de explotación promedio de un propietario residente parece difícil de encontrar. Hasta donde sé, el único número publicado sobre esto (pero sería interesante si alguien pudiera encontrar una cifra más reciente) es el del Comisariado General del Desarrollo Sostenible en 2009: “Casi el 8% de las viviendas cambiaron de ocupantes cada año entre 2005 y 2007. Esta tasa varía del 3.5% entre los propietarios al 18% en el stock de alquiler privado.

En otras palabras, la duración de tenencia de un propietario de su residencia principal es (1 dividido por 0.035): 28 años y 7 meses, y no 7 años como un burro sin pensar.

Esto, por supuesto, cambia completamente los cálculos.

Incluso para los inquilinos, que se mueven según esta estadística en promedio cada 5 años y 7 meses (1 dividido por 0.18), el punto de rentabilidad de la propiedad está en muchos casos extremadamente cerca para ellos en la mayor parte del territorio francés.

Y de todos modos, todo esto no tiene en realidad ninguna influencia en el razonamiento, porque si, escribo bien, un propietario promedio vende su casa después de 28 años y 7 meses, es porque está en promedio cerca de la jubilación, y por lo tanto solo disfruta de ella comprando otras porque sus problemas financieros han sido ampliamente resueltos por su previsión.

Casos en los que alquilar su residencia principal es más lógico que comprar

Cuando se trata de elegir entre comprar o alquilar, hay que admitir que, en una muy pequeña minoría de casos, algunas personas no tienen ninguna ventaja en acceder a la propiedad por diversas razones.

¿Eres una de esas personas que deberían alquilar y no comprar?

Aquí hay cuatro casos posibles.

1. Mal historial crediticio

Si tu reputación ante los bancos está comprometida porque ya has tenido dificultades para reembolsar tus créditos anteriores (crédito al consumo, crédito automotriz, etc.), no es una buena idea querer pedir prestado para comprar tu casa.

2. Altos ratios de deuda

Los prestamistas consideran dos ratios: front-end y back-end.

El front-end es tu pago hipotecario más los impuestos y el seguro dividido por tu salario mensual. Esto será como máximo el 30%.

El back-end añade tus otros pagos mensuales de deuda a tu reembolso hipotecario antes de dividir este total por tu salario.

Un ratio de endeudamiento del 50% es un ratio alto.

Un ratio de endeudamiento alto significa que podrías no ser elegible para el préstamo. Incluso si encuentras un prestamista poco escrupuloso que esté dispuesto a financiar un préstamo así, corres el riesgo de no poder pagar tus otros gastos de subsistencia, lo que te pone en una situación patética.

3. Inestabilidad laboral o reubicación

¿Cuál es el nivel de seguridad de tu trabajo? ¿Tu trabajo está en peligro? ¿Tu empresa está despidiendo? ¿Podrías ser despedido y, en caso afirmativo, cuán difícil sería conseguir otro trabajo de inmediato?

Las indemnizaciones de desempleo rara vez son suficientes para cubrir los pagos hipotecarios.

¿Es probable que te transfieran a otra ciudad en los próximos dos o tres años? Si vendieras debido a un traslado laboral, tu propiedad necesitaría al menos el 15% de la ganancia de capital para cubrir el costo de la venta. Sin ella, perderás dinero en la venta.

Al comprar una casa, deberías prever quedarte en un lugar durante un tiempo determinado.

4. Problemas de mantenimiento

Todas las casas necesitan mantenimiento.

No todos tienen las capacidades, y mucho menos el deseo, de abordar proyectos de reparación.

Además, muchos compradores no pueden permitirse contratar a un profesional para reparar las cosas que se rompen.

Los expertos sugieren reservar el 5 por ciento del precio de compra para cubrir el mantenimiento y las reparaciones al comprar una casa.

Así que, solo compra propiedades para las que aún tendrás suficientes medios para mantenerlas.

¿Quién se beneficia de la criminalidad?

El balance es, por lo tanto, abrumador para los partidarios del alquiler en lugar de la compra.

Entonces, ¿por qué Francia es el campeón del porcentaje de inquilinos (40% de inquilinos frente a menos del 30% en Europa)?

¿Por qué tantos sitios y supuestos expertos financieros promulgan tantas mentiras?

¿Por qué algunas personas siguen convencidas de su visión mientras todos los números demuestran que están equivocadas?

Creo que hay tres razones:

1. Ya he escrito: en Francia, hay una falta fatal de conocimientos financieros, fiscales y contables.

Demasiadas personas no entienden y no saben cómo utilizar conceptos básicos como la inflación, los intereses compuestos o las tasas de interés, por nombrar solo algunos factores fundamentales en los cálculos.

Estas desafortunadas son, evidentemente, las primeras víctimas de la segunda razón:

2. Solo puedo concluir e imaginar que hay en algún lugar un lobby misterioso y poderoso de inversores inmobiliarios de alquiler que difunden noticias falsas a través de sitios web de mala calidad, redes sociales y expertos y periodistas supuestamente no críticos e inconscientes.

No soy un gran partidario de las teorías conspirativas, pero ¿cómo puedo explicar esta improbable estafa?

3. Para la tercera razón, le pregunté a June (mi esposa) si sabía por qué era así.

Generalmente tiene un buen juicio sobre estas cosas.

Según ella, esto se debe a que Kiyosaki fue el primer libro estadounidense de finanzas personales jamás traducido al francés (hace más de 20 años), y desde entonces ha sido confundido por todos los blogueros franceses como una biblia financiera.

Ella piensa que debo ser el primero en Francia en transmitir las críticas que son comunes en Estados Unidos en general y en el mundo académico en particular, y que han sacado a Kiyosaki de su pedestal desde hace mucho tiempo, incluida la quiebra.

Ella compara esto con el mismo estudio falso que siempre es utilizado por los adversarios de las vacunaciones, pero que aún atraviesa todos los sitios, foros y redes sociales. Con todos los daños que provoca.

Concluyó diciendo que para algunos, debe doler terriblemente tener que admitir que estaban equivocados, y que su ego recibe un terrible golpe.

Hay personas así: cuando se revela una mentira, se niegan a ver la realidad

¿Por qué comprar para alquilar?