Por que comprar para alugar?

Devenir proprietário

Quanto à questão de saber se deve comprar ou alugar sua casa, alguns pensam que a compra da própria casa não é uma transação financeira atraente.

Também interessante : Por que fazer grandes estudos?

Essas pessoas estão simplesmente erradas.

Eu persisto e assino: é um erro monumental de julgamento e, acima de tudo, muito caro.

Um hall misterioso de proprietários de imóveis alugados passou por isso?

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Comprar sua casa, e certamente quando você ainda é jovem, é ainda uma decisão absolutamente inteligente e sensata hoje.

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Estamos na França

Primeiro, precisamos eliminar o raciocínio do debate entre a compra ou o aluguel de um conjunto de circunstâncias que não têm nada a ver com o que sabemos em nossos países, mas que afetaram profundamente nossas mentes.

Isso é particularmente o caso nos Estados Unidos, onde a bolha imobiliária dos anos 2000 levou a uma catástrofe que começou em 2008. O mercado imobiliário foi derrubado. Perguntávamo-nos se os preços parariam de cair.

Não vivemos essa situação aqui, mas os conselhos financeiros como “não é hora de comprar, você deve esperar que os preços caiam novamente” ou “não pegue uma hipoteca para comprar uma casa” que pareciam justos (e depois) nos Estados Unidos, varreram até aqui.

Sem razão.

Sem se perguntar sobre enormes diferenças na economia, cultura, situação imobiliária.

E, claro, também houve a crise imobiliária na Espanha e em Portugal. Nada a ver com o que acontece na França, na Bélgica, no Canadá ou na Suíça. E mesmo em todos os países onde há um grave problema há alguns anos, a situação começa a se inverter, e eu aposto com você um recorde de Leffe que, a longo prazo, tudo estará em ordem.

Mas o resultado perverso de tudo isso é que alguns continuam a afirmar que investir na sua casa é uma má ideia, e que você pode ter retornos mais altos em outro lugar.

Eles argumentam que a compra o amarra para sempre e mata sua liberdade. Que os custos de manutenção são muito altos. Que é melhor alugar para que seu proprietário pague todas as despesas.

Mas os 2 argumentos mais usados para afirmar que é melhor alugar são:

você deve primeiro investir em propriedades alugadas porque, caso contrário, sua capacidade de empréstimo de 33% de sua renda está em default (eu mostrarei mais tarde o quão absurdo isso é),
sua casa não é um ativo, mas uma despesa (essa fábula foi propagada por seguidores ignorantes de Robert Kiyosaki que a utiliza em seus livros, e em particular em “Pai Rico, Pai Pobre”. Eu explicarei mais tarde por que isso é falso em qualquer linha).

Todos os argumentos encontrados, mesmo que pareçam lógicos por um curto período, são absolutamente defeituosos diante da verdade dos números e da absurdidade do raciocínio.

Além disso, todos esses argumentos se baseiam em números totalmente ultrapassados, uma vez que as taxas de juros estão tão baixas agora, e em raciocínios que estão em modo há algum tempo, mas que desde então mostraram que estão obsoletos ou mesmo completamente errôneos.

Possuir sua própria casa sempre foi o método mais seguro para aumentar a riqueza

Nada mudou hoje.

Exceto que, em nossa época, estamos pensando cada vez mais a curto prazo.

Eu já demonstrei várias vezes neste site que o acesso à propriedade ainda é uma melhor operação do que alugar toda a sua vida. E farei isso novamente com prazer neste post.

Mas antes de tudo, precisamos nos fazer uma pergunta importante: como é que o que sempre foi a sabedoria tradicional — comprar sua própria casa é uma excelente transação financeira — não é mais uma perspectiva interessante para alguns?

A resposta é o problema da perspectiva do tempo quando você precisa decidir entre comprar ou alugar.

Não temos mais uma visão de longo prazo de nosso futuro. Estamos otimizando nossas vidas para pequenas recompensas instantâneas em vez de grandes lucros no futuro.

Mesmo que tornar-se proprietário de sua casa pode certamente lhe render centenas de milhares de euros ao longo de sua vida, e portanto ser uma das melhores decisões financeiras que você pode tomar em sua vida, os maus conselhos financeiros que você vê às vezes hoje escondem tudo isso em favor de uma visão absolutamente estreita e distorcida do que será sua vida no muito curto prazo.

Você merece muito mais.

Como calcular se é melhor comprar ou alugar?

Suponha que você tenha 25 anos e precise decidir entre comprar ou alugar sua casa.

Você encontrou em sua pesquisa artigos escritos por especialistas financeiros supostamente bem pagos que lhe venderão a ideia de que possuir é um desperdício de dinheiro, e que você pode desfrutar de uma vida extraordinária e de uma riqueza incomparável se não o fizer.

É verdade?

Para começar, diga a si mesmo que, em geral, essas pessoas são obviamente proprietários elas mesmas.

E então pergunte-se por que elas não seguiram seus próprios conselhos.

E é verdade que, se você comprar uma casa, você precisa fazer bem seu trabalho para garantir que está comprando algo que tem e manterá seu valor.

Mas todo o resto é absurdo.

Dê uma olhada nesta tabela que foi compilada por Meilleurtaux.com. E esses números são, claro, válidos para a Bélgica, Suíça, Canadá e praticamente todos os outros países.

Quantos anos para a compra ser mais interessante do que o aluguel (apartamento de 70m2)?

Você entenderá muito rapidamente que é mais interessante tornar-se proprietário do que alugar.

Estudando a 2ª coluna da tabela acima, você aprende que a compra da sua casa paga pelo menos após UM ano (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) e no máximo após 12 anos (em Paris, um dos lugares mais caros do mundo para comprar).

Conclusão: comprar em vez de alugar é, portanto, mais interessante em alguns casos após 1 ano já! E no pior (em Paris, claro) após 12 anos já!

Claro, 12 anos parece um período enorme. E então, uma vez que é moda hoje pensar apenas em cerca de 2 ou 3 anos, tiramos as conclusões erradas.

Lembre-se apenas de que a expectativa de vida média em nossos países é agora de mais de 82 anos, tanto para homens quanto para mulheres.

Portanto, se você tem 25 anos, e precisa decidir entre comprar ou alugar, é isso que isso realmente significa: aos 25 anos, você ainda tem uma expectativa de vida de mais de 57 anos, ou seja, quatro vezes mais tempo do que leva para rentabilizar sua compra. E isso é apenas em Paris e Bordeaux que a situação é tão desfavorável.

Em todos os outros casos, a rentabilidade já é alcançada entre um e 10 anos!

Em outras palavras, ao se tornar proprietário aos 25 anos, você geralmente economiza de 30 a 60 anos de aluguel.

Os proprietários são em média 21 vezes mais ricos que os inquilinos

Em seu relatório anual sobre o nível de vida e patrimônio dos franceses, publicado em junho de 2018, o INSEE (Instituto Nacional de Estatística, pessoas que têm garantido saber calcular) constata que a disparidade de riqueza se amplia entre os proprietários de suas casas e aqueles que não possuem.

“A propriedade e a residência principal são particularmente discriminatórias”, escrevem os autores do estudo Insee, Aline Ferrante e Rosalinda Solotareff: “A riqueza bruta dos compradores é de 265.000 euros, bastante próxima da dos proprietários sem empréstimos, que atinge 285.600 euros, mas longe dos inquilinos cuja riqueza é de 13.200 euros.”

Eu não fui o único a escrever isso.

Essas são estatísticas sólidas, mas impiedosas.

Portanto, não vou inventar nada.

Não é do tipo Brialy House.

É assim e não de outra forma: é melhor comprar do que alugar.

E eu coloquei essa frase em vermelho para que você possa se lembrar dela, porque vou voltar a isso mais tarde, pois contém um tesouro escondido.

Como na França o valor médio dos imóveis se valorizou em mais de 10% ao ano desde 2000, de 8,75% desde 1900 (Curvas Friggit), os proprietários de suas casas são, portanto, em média, 21 vezes mais ricos que os inquilinos pobres.

É normal, pois 1.000 euros investidos em imóveis em 1950 valem 100.000.

É um fator de multiplicação de 100.

Outra forma de explicar isso é imaginar esta situação: se você comprou um imóvel em 1950 por 100.000 francos, você poderia vendê-lo hoje por 10 milhões de francos (1,5 milhão de euros). E durante esse tempo, os inquilinos pobres pagaram apenas o aluguel, o que torna seu proprietário mais rico a cada mês.

Calculadora Comprar ou Alugar

No final de 2018, um leitor fiel deste site, Yann D., me escreveu isto:

“Enquanto tentava calcular exatamente a vantagem de comprar em vez de alugar, encontrei esta calculadora, que permite levar em conta tudo, incluindo o custo de oportunidade de investir a diferença do aluguel mensal, ou aluguel – pagamento mensal:

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

Eu pensei que isso poderia te interessar.

Navegando no site leboncoin e procurando apartamentos que já estão alugados (para ver o valor do aluguel, mencionado na descrição), consegui fazer cálculos, e em todos os testes que fiz, sempre foi mais vantajoso comprar do que alugar.

No início de 2019, também fiz a tarefa, tentei com 50 aluguéis espalhados pela França, e cheguei à mesma conclusão.

Depois pedi a 1.000 assinantes do meu boletim se eles poderiam fazer os cálculos reais com sua própria casa. Recebi 236 respostas positivas, com o resultado de seus cálculos (obrigado amigos!).

Os resultados?

Em 67% dos casos, a rentabilidade é alcançada em menos de 10 anos.
Em 25% dos casos, a rentabilidade é alcançada em menos de 20 anos.
Em 8% dos casos, a rentabilidade é alcançada em menos de 25 anos.
Não houve casos em que o aluguel foi mais interessante do que a compra.

“Alugar sua casa custa, em média, ao longo de uma vida humana, mais de 500.000€ a mais do que comprar.”

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Comprar o mais rápido possível

Alugar sua casa custa, portanto, em média, ao longo de uma vida humana, mais de 500.000€ a mais do que comprar.

Sim, você leu: meio milhão de euros a mais.

E esse número nem leva em conta a inflação!

Se levarmos em conta a inflação, são, claro, vários milhões de euros de economia entre compra e aluguel.

Obviamente, quanto mais você esperar para comprar, menos você economizará.

Então compre o mais rápido possível!

O raciocínio continua válido de qualquer maneira, não importa a idade que você tenha hoje.

Certamente, se o momento da aposentadoria se aproxima, é essencial ter se tornado proprietário.

Imagine que encontrei artigos usando a mesma tabela que acima para concluir que é melhor alugar do que comprar.

E a principal razão dada para afirmar essa absurda é que 12 anos (em Paris) é definitivamente muito longo para tornar sua compra rentável. 12 anos em uma expectativa de vida de 82 anos! E quanto aos residentes de Mulhouse que tornam sua compra rentável após um ano?

É assim que estamos em nossa época: alguns supostos conselheiros financeiros não reconhecem mais o valor essencial de seu negócio: o tempo como o principal aliado do bom investidor.

De quem estamos rindo?

Tornar-se proprietário é, na verdade, ainda muito mais interessante do que os números mencionados acima sugerem

Eu não levei em conta o valor do seu imóvel no final do seu pagamento da hipoteca ou no momento da sua aposentadoria. Mesmo que o valor da sua propriedade não tenha se valorizado durante todos esses longos anos, o que seria muito surpreendente se você olhar as estatísticas a longo prazo — sim a longo prazo! — os preços dos imóveis, você terá uma grande quantia de dinheiro à sua disposição se você revendê-lo para financiar sua aposentadoria. Ou seus herdeiros no dia em que você não estiver mais neste mundo. A pessoa que alugava não construiu nada como patrimônio, exceto a propriedade do proprietário de sua casa.
O modelo usado para calcular a diferença entre comprar ou alugar errôneo leva em conta o efeito da inflação sobre suas despesas mensalmente. Quando você compra sua casa com um empréstimo hipotecário a taxa fixa, não apenas seus pagamentos permanecem fixos em termos nominais, mas em termos reais, eles diminuem regularmente devido (ou melhor, neste caso específico, graças a) inflação. Por outro lado, é exatamente o contrário se você alugar. Seu aluguel será indexado a cada ano. Esse aluguel, que parece totalmente suportável no início, torna-se insuportável após um certo tempo, e ao longo do prazo médio de uma hipoteca de 20 anos, a diferença entre esse aluguel e um pagamento hipotecário torna-se gigantesca.
Se os inquilinos dedicam 35% de sua renda à moradia, a taxa de esforço cai para 15% para os proprietários (32% para os primeiros compradores, porque todos os começos são difíceis!). Mais de dois terços dos inquilinos afirmam que seu orçamento de moradia impacta sua alimentação e roupas, que eles devem diminuir para poder pagar seu aluguel (segundo um estudo do Instituto OpinionWay para a instituição de crédito Sofinco).
Quanto mais cedo você comprar, e mais você viver, mais a propriedade o torna rico.

Alguns outros argumentos falaciosos

Se você é um grande fã do aluguel por toda a vida (ou um desses especialistas que acabei de mencionar acima), você provavelmente está agora babando de raiva sobre mim. E você está pronto para me enviar um torrente de argumentos para provar que estou errado.

Eu só espero que eu tenha conseguido convencê-lo do que é óbvio.

Mas bem, você nunca sabe, e antes de inundar minha caixa de entrada com comentários, aqui está minha resposta sobre os argumentos mais populares que são usados em favor do aluguel no grande debate entre comprar ou alugar.

1. Eu quero viajar e não ser amarrado. Eu quero ser liiiiiiiiiiiiiiibre.

Esse é um argumento que tem muito pouca coerência, e está enraizado na crença bastante estranha de que, se você possui uma casa, você é obrigado a ser um escravo dela, nunca mais sair de casa, estar preso à sua hipoteca e trabalhar para sempre em suor.

Tudo isso é totalmente falso.

Aqui também, comprar ou alugar é um falso dilema.

Se você quer viajar e ser livre, você pode alugar sua casa e cobrar alguém (isso se chama inquilino!) para pagar sua hipoteca e aumentar sua riqueza enquanto você descobre o mundo.

Para aqueles que já me chamaram de dinossauro com o argumento de que devemos ser flexíveis em nosso tempo e poder nos mover regularmente para encontrar trabalho em qualquer lugar (o que às vezes é verdade), a resposta é a mesma.

Pessoalmente, mudei de cidade 6 vezes ao longo da minha vida, mas felizmente isso não me impediu de possuir! Acabei com 6 propriedades que alugava a cada vez, é só isso, e não é mais complicado do que isso.

Porque se você aluga sua propriedade, você faz exatamente o que um proprietário faz hoje com o dinheiro de seus inquilinos: fica rico tornando seu inquilino pobre.

E há realmente tanto trabalho em possuir? Provavelmente não muito mais do que ser inquilino. E você sempre pode contratar uma agência imobiliária para gerenciar sua propriedade. Tudo o que você precisa fazer é levantar seu dinheiro.

Tenho certeza de que isso está dentro de suas possibilidades?

2. Onde eu moro, é mais barato alugar

Certamente.

Por enquanto.

Quando você é inquilino, você está à mercê dos ciclos de vida dos aluguéis e das taxas de juros hipotecárias.

Ao longo de sua vida, você verá esses parâmetros subirem e descerem.

Mas a longo prazo de sua vida (e espero, claro, que sua vida dure o máximo possível), sempre foi demonstrado que o custo total do aluguel é mais alto do que o custo total da propriedade.

E no momento de sua morte, você não terá, obviamente, construído nada como patrimônio ao ter alugado toda a sua vida.

E depois nos rouba, claro, mas o que você tem a ler artigos como este se é isso que você realmente pensa?

E o exemplo desse homem corajoso na casa dos trinta que proclama em seu site sobre coabitação o quanto ele está orgulhoso de alugar sua villa na Ilha Maurício em vez de comprá-la (essa villa custa 590.000€ fora taxas de cartório e a BOI, que cuida dos processos de investimento para expatriados) não me parece (mas de forma alguma) relevante e representativa da realidade da maioria dos franceses. Você realmente vai comprar uma villa em um enclave para ricos na Ilha Maurício como sua primeira casa? Você realmente vai se comprometer com sua primeira casa com um empréstimo imobiliário que custa pelo menos 3.150€/mês durante 20 anos?

Não eu.

Você também não, espero.

3. Eu alugo porque não quero me preocupar com o pagamento de impostos, o reembolso de um empréstimo, a manutenção e todas as outras despesas relacionadas à propriedade

Oh, meu Deus!

Que argumento!

Quando você aluga, você obviamente também paga todas essas coisas, que estão, claro, incluídas no seu aluguel. E você precisa fazer uma transferência para pagar esse aluguel. E você paga até um pouco (muito) mais, porque você deve remunerar o proprietário por seu trabalho.

Pense bem: você realmente acha que alguém é louco o suficiente para ficar e perder dinheiro? Ao contrário, as propriedades para alugar existem apenas para ganhar dinheiro às custas do inquilino.

É normal, se ninguém lucrasse com essa atividade, ela desapareceria.

4. Tornar-se proprietário é um mau investimento. Você faria melhor em investir seu dinheiro em outro lugar.

Isso não é verdade.

Não porque eu não ache que haja outros bons investimentos além do imobiliário: sou um grande fã de fundos de investimento.

E não porque eu ache que você não poderia ser um bom investidor.

E eu sou o primeiro a dizer que devemos investir em imóveis e investir em investimentos financeiros. Um complementa o outro, um não impede o outro.

Mas o problema é simplesmente que se você é inquilino, primeiro você precisa pagar seu aluguel, e será, portanto, difícil investir em mais dinheiro para corresponder ao investimento que você poderia ter feito em imóveis.

É muito bom investir em produtos financeiros.

Eu também faço isso.

Mas quando tudo dá errado, sua casa será sempre seu abrigo final.

Não seus fundos de investimento.

5. Eu alugo uma casa incrível com cinco outros amigos. Eu nunca poderia comprar a mesma propriedade.

Você está comparando maçãs e peras.

É ótimo ter seus amigos pagando a maior parte do seu aluguel, seria ainda melhor fazê-los pagar para reembolsar sua hipoteca.

6. Se minha propriedade aumentar de valor, terei que pagar mais impostos!

Sim, sim!

Esse é um argumento que realmente recebi nos comentários dos meus artigos.

Isso significa, na verdade, que você não quer ganhar mais dinheiro porque terá que pagar mais impostos.

E que, na verdade, você não quer ser rico.

O que você quer que eu responda a isso?

7. As taxas de juros estão muito altas. Não é o momento certo para comprar.

Até agora, as taxas de juros nunca estiveram tão baixas.

Mas elas voltarão, claro, um dia.

Às vezes, elas estão altas, às vezes estão muito baixas.

Mas tudo isso é um raciocínio de curto prazo. Não deixe que sua decisão de comprar ou alugar dependa apenas desse parâmetro.

Eu mesmo comprei minha primeira casa no final dos anos 70 com uma hipoteca a uma taxa de 9%!

E meu primeiro imóvel de investimento em 1983 em uma época em que as taxas estavam em 15%!

Essas são taxas que os jovens nem imaginam hoje!

E então? Isso não me impediu de fazer um bom negócio a longo prazo, e graças a isso, me tornei rico.

Ao contrário, foi essa decisão (contra a opinião de todos esses idiotas que já me aconselharam a esperar que as taxas de juros caíssem) que foi a base da minha independência financeira rápida!

O importante é comprar uma propriedade que vale seu dinheiro e que tenha o potencial de manter seu valor.

Se as taxas de juros estiverem muito altas no momento da sua compra, você ainda pode refinanciar sua hipoteca posteriormente.

8. É melhor alugar porque assim você não cai e não toca sua taxa de dívida

Aqui, posso ser breve: escrevi um artigo completo sobre a ignorância financeira dramática daqueles que pensam isso.

Ao contrário do que muitos parecem pensar, possuir sua própria casa geralmente não muda sua capacidade de empréstimo.

No entanto, desde 2020, o conceito de taxa de esforço para conceder empréstimos hipotecários até 33% surgiu, o que torna o empréstimo para aluguel imobiliário muito menos fácil do que antes.

Essa nova disposição é totalmente explicada, com seu método de cálculo, e as possibilidades de contorno possíveis na lição 40 do meu treinamento em imóveis. Instruções de uso.

9. Sua própria casa não é um ativo

Esse é o antigo argumento que nosso amigo Robert Kiyosaki usa em seus livros, especialmente em seu best-seller “Pai Rico, Pai Pobre”.

Kiyosaki, e infelizmente não é a primeira vez, teria feito melhor em ficar quieto.

O erro de seu raciocínio (que foi muito disseminado em um determinado momento por muitos que fariam melhor em revisar seu curso de contabilidade: um aluno que me serve isso, eu buço sem piedade!) é pensar que um ativo deve gerar fluxo de caixa para ser definido como tal.

Infelizmente para Kiyosaki e seus seguidores ignorantes, a definição de um ativo é um conceito contábil e financeiro extremamente preciso e bem documentado, cujos termos não precisam ser inventados para o benefício de sua falsa demonstração.

Um imóvel corresponde claramente a essa definição, uma vez que é um elemento identificável da riqueza que tem um valor econômico positivo e que pertence ao agente econômico em questão.

E a melhor ilustração do fato de que um imóvel é um ativo é que, como qualquer bem, o imóvel tem um valor que pode evoluir para cima ou para baixo, gerando perdas ou ganhos.

Em um balanço, sua casa estará, obviamente, no ativo, a dívida que você contraiu para comprá-la no passivo. A cada ano, seus ativos aumentam naturalmente (em média 8,75% ao ano há mais de 100 anos) e seus passivos diminuem graças aos seus reembolsos de capital. O resultado final disso é que seu ativo líquido aumenta a cada ano, tornando-o mais rico e mais rico.

Não é necessário, como Kiyosaki afirma ser particularmente inepto, esperar que sua dívida seja paga antes que sua casa se torne um ativo.

É finalmente hora de voltar à famosa frase em vermelho no início deste artigo: A riqueza bruta dos compradores é de 265.000 euros, bastante próxima da dos proprietários sem empréstimos, que atinge 285.600 euros, mas muito longe dos inquilinos cuja fortuna é de 13.200 euros.

O tesouro escondido dessa frase é o seguinte: no final, não faz diferença alguma pegar dinheiro emprestado para comprar sua casa (como provam os números), e a razão é que, ao contrário do que Kiyosaki afirma escandalosamente, esta é um ativo.

CQFD.

Aqui também, meu artigo sobre a ignorância financeira dramática daqueles que espalham a absurdidade de Kiyosaki, porque não entendem as noções de contabilidade elementar, deve ajudá-lo a entender o raciocínio e a decidir melhor entre comprar ou alugar.

10. É melhor investir em imóveis alugados primeiro antes de se tornar proprietário de sua própria casa

Como o ponto anterior, isso não é, obviamente, um argumento válido no debate entre comprar ou alugar, se você souber como analisar um balanço contábil.

Porque, na realidade, o contrário acontece exatamente: a cada mês que você aluga, não apenas você perde dinheiro, mas também reduz sua capacidade de empréstimo.

No entanto, a cada mês que você reembolsa sua hipoteca, não apenas você aumenta sua capacidade de empréstimo, mas também garante que sua casa possa ser usada como uma garantia adicional para a compra de seu patrimônio imobiliário alugado.

Isso aumenta seu efeito de alavancagem, pois o que você já tem é usado para garantir e financiar suas outras compras.

Ao longo dos anos, há dois fenômenos simultâneos: o valor do seu imóvel aumenta naturalmente (na França, 8,75% ao ano desde 1900), e você reembolsa gradualmente o capital que tomou emprestado.

Portanto, seu balanço financeiro pessoal apresenta um saldo líquido positivo que aumenta ao longo do tempo (aumento do valor, diminuição da dívida).

Esses são seus ativos líquidos pessoais que aumentam.

Esse saldo positivo garante que você pode pegar emprestado para comprar outras propriedades.

É assim que consegui comprar dezenas de apartamentos sem pagar um centavo em capital próprio, uma vez que os bens já reembolsados (parcial ou totalmente) foram finalmente usados como garantia para os novos.

É um efeito de bola de neve extraordinário que prova que o dinheiro cria dinheiro.

É triste ver mais uma vez que a educação financeira faz cronicamente falta quando se lê ou ouve o número improvável de falsas interpretações na discussão entre comprar e alugar.

Alugar e investir em imóveis para alugar é, portanto, estúpido na maioria dos casos (exceto para as exceções listadas abaixo).

Coloca a carroça à frente dos bois.

As pessoas que dizem essas bobagens não entendem a teoria contábil.

11. É melhor alugar, porque você vende sua casa a cada 7 anos

A estatística de 7 anos, que corresponde à duração média da aquisição de bens que muitos se referem a outros sites, é usada de forma inadequada.

É o mesmo erro que vagueia por toda a Internet ao considerar as famosas estatísticas publicadas pela Boursorama (acho que em 2009) e que quase todos os sites repetem sem entender o que isso realmente significa.

Nesse caso, quando olhamos a fonte real e quando estudamos como foi realmente calculada, o que poucos fazem, aprendemos que essa famosa duração média inclui os locadores (aqueles que alugam) e os especuladores (aqueles que compram para vender o mais rápido possível), o que significa que o raciocínio não notifica estatisticamente, evidentemente, não está correto.

Um pouco de bom senso pode nos ajudar: você realmente conhece muitas pessoas que vendem sua casa a cada 7 anos na França?

Não, não é?

Eu também não.

A realidade para muitos franceses é que eles permanecem, evidentemente, em suas casas por toda a vida, mesmo durante várias gerações com algumas famílias!

As verdadeiras estatísticas agora.

O número médio de tempo que um proprietário mantém sua residência principal parece difícil de encontrar. Até onde sei, o único número publicado sobre isso (mas seria interessante se alguém pudesse encontrar um número mais recente) é o do Comissariado Geral do Desenvolvimento Sustentável em 2009: “Quase 8% das habitações mudaram de ocupantes a cada ano entre 2005 e 2007. Essa taxa varia de 3,5% entre os proprietários a 18% no estoque de aluguel privado.

Em outras palavras, a duração de posse de um proprietário de sua residência principal é (1 dividido por 0,035): 28 anos e 7 meses, e não 7 anos como um burro sem pensar.

Isso, claro, muda completamente os cálculos.

Mesmo para os inquilinos, que se mudam de acordo com essa estatística em média a cada 5 anos e 7 meses (1 dividido por 0,18), o ponto de rentabilidade da propriedade está em muitos casos extremamente próximo para eles na maior parte do território francês.

E de qualquer forma, tudo isso não tem, na verdade, nenhuma influência sobre o raciocínio, porque, se eu escrevo bem, um proprietário médio vende sua casa após 28 anos e 7 meses, é porque ele está, em média, próximo da aposentadoria, e portanto ele só está aproveitando-a ao comprar outros porque seus problemas financeiros foram amplamente resolvidos por sua previdência.

Casos em que alugar sua residência principal é mais lógico do que comprar

Quando se trata de escolher entre comprar ou alugar, deve-se admitir que, em uma muito pequena minoria de casos, algumas pessoas não têm vantagem em acessar a propriedade por várias razões.

Você é uma dessas pessoas que deveriam alugar e não comprar?

Aqui estão quatro casos possíveis.

1. Mau histórico de crédito

Se sua reputação perante os bancos está comprometida porque você já teve dificuldades em reembolsar seus créditos anteriores (crédito ao consumo, crédito automotivo, etc.), não é uma boa ideia querer pegar emprestado para comprar sua casa.

2. Altas taxas de endividamento

Os credores consideram duas taxas: front-end e back-end.

O front-end é seu pagamento hipotecário mais os impostos e o seguro dividido pelo seu salário mensal. Isso será no máximo 30%.

O back-end adiciona seus outros pagamentos mensais de dívida ao seu reembolso hipotecário antes de dividir esse total pelo seu salário.

Uma taxa de endividamento de 50% é uma taxa alta.

Uma alta taxa de endividamento significa que você pode não ser elegível para o empréstimo. Mesmo que você encontre um credor pouco escrupuloso que esteja disposto a financiar tal empréstimo, você pode não conseguir pagar suas outras despesas de subsistência, o que o coloca em uma situação patética.

3. Instabilidade no emprego ou relocação

Qual é o nível de segurança do seu trabalho? Seu trabalho está em perigo? Sua empresa está demitindo? Você poderia ser demitido e, em caso afirmativo, quão difícil seria conseguir outro emprego imediatamente?

Os benefícios de desemprego raramente são suficientes para cobrir os pagamentos hipotecários.

Você está propenso a ser transferido para outra cidade nos próximos dois ou três anos? Se você vendesse devido a uma transferência de emprego, sua propriedade precisaria de pelo menos 15% do ganho de capital para cobrir o custo da venda. Sem isso, você perderá dinheiro na venda.

Ao comprar uma casa, você deve prever ficar no lugar por um certo tempo.

4. Problemas de manutenção

Todas as casas precisam de manutenção.

Nem todo mundo tem as habilidades, e ainda menos o desejo, de enfrentar projetos de reparo.

Além disso, muitos compradores não podem pagar para contratar um profissional para consertar as coisas que quebram.

Os especialistas sugerem reservar 5% do preço de compra para cobrir a manutenção e os reparos ao comprar uma casa.

Portanto, compre apenas propriedades para as quais você ainda terá recursos suficientes para mantê-las.

Quem se beneficia da criminalidade?

O balanço é, portanto, esmagador para os defensores do aluguel em vez da compra.

Pergunta-se, então, por que a França é campeã em porcentagem de inquilinos (40% dos inquilinos contra menos de 30% na Europa)?

Por que tantos sites e supostos especialistas financeiros propagam tantas mentiras?

Por que algumas pessoas continuam convencidas de sua visão, embora todos os números provem que estão erradas?

Eu penso que há três razões:

1. Eu já escrevi: na França, há uma falta fatal de conhecimentos financeiros, fiscais e contábeis.

Muitas pessoas não entendem e não sabem como usar conceitos básicos como inflação, juros compostos ou taxas de juros, para citar apenas alguns fatores fundamentais nos cálculos.

Essas infelizes são, evidentemente, as primeiras vítimas da segunda razão:

2. Eu só posso concluir e imaginar que há em algum lugar um lobby misterioso e poderoso de investidores imobiliários alugados que disseminam notícias falsas através de sites de baixa qualidade, redes sociais e especialistas e jornalistas ditos não críticos e inconscientes.

Não sou um grande defensor das teorias conspiratórias organizadas, mas como posso explicar essa fraude improvável?

3. Para a terceira razão, perguntei a June (minha esposa) se ela sabia por que isso acontece.

Ela geralmente tem um bom julgamento sobre essas coisas.

Segundo ela, isso se deve ao fato de que Kiyosaki foi o primeiro livro americano de finanças pessoais a ser traduzido para o francês (há mais de 20 anos), e desde então foi confundido por todos os blogueiros franceses como uma bíblia financeira.

Ela acha que eu devo ser o primeiro na França a relatar as críticas que são comuns nos Estados Unidos em geral e no mundo acadêmico em particular, e que tiraram Kiyosaki de seu pedestal há muito tempo, incluindo a falência.

Ela compara isso com o mesmo estudo falso que ainda é usado pelos adversários das vacinações, mas que ainda circula por todos os sites, fóruns e redes sociais. Com todos os danos que isso provoca.

Ela concluiu dizendo que para alguns, isso deve doer terrivelmente ter que admitir que estavam errados, e que seu ego leva um golpe terrível.

Existem pessoas assim: quando uma mentira é revelada, elas se recusam a ver a realidade. Escolhe-se conscientemente viver na fantasia. A verdade é simplesmente reprimida.

Pessoalmente, nunca tive problema em admitir que estava errado.

Somente os tolos não mudam de opinião.

Comprar ou alugar: conclusão

Isso me incomoda profundamente ver especialistas financeiros que geralmente são brilhantes, dando conselhos tão ruins quando se trata de escolher entre comprar ou alugar.

Não estou dizendo que eles estão err

Por que comprar para alugar?