Warum kaufen, um zu vermieten?

Eigentümer werden

Was die Frage betrifft, ob man sein Haus kaufen oder mieten sollte, denken einige, dass der Kauf eines Hauses keine attraktive finanzielle Transaktion ist.

Lesetipp : Die besten Tipps, um 31 von 31 beim Führerschein zu erreichen

Diese Leute liegen einfach falsch.

Ich bleibe dabei: Es ist ein monumentaler Irrtum und vor allem sehr teuer.

Weiterlesen : Innovative Lösungen, um der brennenden Zunge beim Dampfen Lebewohl zu sagen

Hat ein mysteriöser Saal von Eigentümern von Mietwohnungen das durchgemacht?

Erhalten Sie Ihr kostenloses Training

Dieser kostenlose Kurs wird Ihnen beibringen, wie Sie in 3 Schritten mit der Immobilieninvestition beginnen können:

Klicken Sie hier

Ihr Haus zu kaufen, und das insbesondere, wenn Sie noch jung sind, ist heute immer noch eine absolut kluge und sinnvolle Entscheidung.

Sie können mehr zu diesem Thema erfahren, indem Sie dieses Buch erhalten, das ich Ihnen kostenlos gebe: klicken Sie hier.

Wir sind in Frankreich

Zunächst müssen wir das Denken im Debattierfeld zwischen Kauf oder Miete aus einer Reihe von Umständen eliminieren, die nichts mit dem zu tun haben, was wir in unseren Ländern wissen, aber die unsere Gedanken tiefgreifend beeinflusst haben.

Das ist besonders in den Vereinigten Staaten der Fall, wo die Immobilienblase der 2000er Jahre zu einer Katastrophe führte, die 2008 begann. Der Immobilienmarkt wurde niedergeschlagen. Wir fragten uns, ob die Preise aufhören würden zu fallen.

Wir haben hier keineswegs diese Situation erlebt, aber Finanzratschläge wie „es ist nicht der richtige Zeitpunkt zu kaufen, Sie müssen warten, bis die Preise wieder fallen“ oder „nehmen Sie keine Hypothek auf, um eine Wohnung zu kaufen“, die in den Vereinigten Staaten zu Recht (und dann) schienen, haben bis hierher gewirkt.

Kein Grund.

Ohne sich riesige Unterschiede in der Wirtschaft, der Kultur, der Immobilienlage zu fragen.

Und natürlich gab es auch die Immobilienkrise in Spanien und Portugal. Nichts im Vergleich zu dem, was in Frankreich, Belgien, Kanada oder der Schweiz passiert. Und selbst in all den Ländern, in denen es seit einigen Jahren ein ernstes Problem gibt, beginnt sich die Situation umzukehren, und ich wette mit Ihnen auf einen Rekord von Leffe, dass langfristig alles in Ordnung sein wird.

Aber das perverse Ergebnis davon ist, dass einige weiterhin behaupten, dass es eine schlechte Idee ist, in Ihr Haus zu investieren, und dass Sie woanders höhere Renditen erzielen können.

Sie argumentieren, dass der Kauf Sie für immer bindet und Ihre Freiheit tötet. Dass die Instandhaltungskosten viel zu hoch sind. Dass es besser ist zu mieten, damit Ihr Vermieter alle Kosten trägt.

Aber die 2 am häufigsten verwendeten Argumente, um zu behaupten, dass es besser ist zu mieten, sind:

Sie müssen zuerst in Mietimmobilien investieren, denn sonst ist Ihre Kreditaufnahme von 33 % Ihres Einkommens in Verzug (ich werde später zeigen, wie absurd das ist),
Ihr Wohnraum ist kein Vermögenswert, sondern eine Ausgabe (dieses Märchen wurde von unwissenden Anhängern von Robert Kyiosaki verbreitet, der es in seinen Büchern verwendet, insbesondere in „Rich Dad, Poor Dad“. Ich werde Ihnen später erklären, warum das in jeder Hinsicht falsch ist).

Alle Argumente, die man hört, auch wenn sie kurzfristig logisch erscheinen, sind absolut fehlerhaft angesichts der Wahrheit der Zahlen und der Absurdität des Denkens.

Darüber hinaus basieren all diese Argumente auf völlig veralteten Zahlen, da die Zinssätze jetzt so niedrig sind, und auf Überlegungen, die seit einiger Zeit im Umlauf sind, aber inzwischen gezeigt haben, dass sie veraltet oder sogar völlig falsch sind.

Das eigene Haus zu besitzen, war schon immer die sicherste Methode, um Wohlstand zu schaffen

Heute hat sich nichts geändert.

Außer in unserer Zeit, denken wir immer mehr kurzfristig.

Ich habe bereits mehrfach auf dieser Seite gezeigt, dass der Zugang zum Eigentum immer noch ein besseres Geschäft ist, als sein ganzes Leben lang zu mieten. Und ich werde das gerne in diesem Beitrag wiederholen.

Aber vor allem müssen wir uns eine wichtige Frage stellen: Wie kommt es, dass das, was immer als traditionelle Weisheit galt – der Kauf eines eigenen Hauses ist eine hervorragende finanzielle Transaktion – für einige nicht mehr interessant erscheint?

Die Antwort liegt im Problem der Zeitperspektive, wenn Sie zwischen Kauf oder Miete entscheiden müssen.

Wir haben keine langfristige Sicht auf unsere Zukunft mehr. Wir optimieren unser Leben für kleine sofortige Belohnungen anstelle von großen Gewinnen in der Zukunft.

Selbst wenn der Besitz Ihres eigenen Hauses Ihnen sicherlich Hunderttausende von Euro im Laufe Ihres Lebens einbringen kann und somit eine der besten finanziellen Entscheidungen sein kann, die Sie in Ihrem Leben treffen können, verbergen die schlechten Finanzratschläge, die Sie manchmal heute hören, all dies zugunsten einer absolut engen und verzerrten Sicht auf das, was Ihr Leben in der sehr kurzen Frist sein wird.

Sie verdienen viel Besseres.

Wie berechnet man, ob es besser ist zu kaufen oder zu mieten?

Angenommen, Sie sind 25 Jahre alt und müssen entscheiden, ob Sie Ihr Haus kaufen oder mieten sollen.

Sie haben in Ihrer Recherche Artikel gefunden, die von angeblich gut bezahlten Finanzexperten geschrieben wurden, die Ihnen die Idee verkaufen, dass Eigentum Geldverschwendung ist und dass Sie ein außergewöhnliches Leben und unvergleichlichen Reichtum genießen können, wenn Sie es nicht tun.

Stimmt das?

Um zu beginnen, sagen Sie sich, dass diese Personen im Allgemeinen offensichtlich selbst Eigentümer sind.

Und dann fragen Sie sich, warum sie ihren eigenen Ratschlägen nicht gefolgt sind.

Und es ist wahr, dass, wenn Sie ein Haus kaufen, Sie Ihre Hausaufgaben gut machen müssen, um sicherzustellen, dass Sie etwas kaufen, das Wert hat und seinen Wert behalten wird.

Aber alles andere ist absurd.

Werfen Sie einen Blick auf diese Tabelle, die von Meilleurtaux.com zusammengestellt wurde. Und diese Zahlen gelten natürlich für Belgien, die Schweiz, Kanada und praktisch alle anderen Länder.

Wie viele Jahre dauert es, bis der Kauf interessanter ist als die Miete (70m2 Wohnung)?

Sie werden sehr schnell verstehen, dass es interessanter ist, Eigentümer zu werden, als zu mieten.

Wenn Sie die 2. Spalte der obigen Tabelle studieren, erfahren Sie, dass der Kauf Ihres Hauses mindestens nach EINEM Jahr rentabel ist (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) und höchstens nach 12 Jahren (in Paris, einem der teuersten Orte der Welt zum Kaufen).

Fazit: Kaufen ist also in bestimmten Fällen bereits nach 1 Jahr interessanter als Mieten! Und im schlimmsten Fall (in Paris natürlich) bereits nach 12 Jahren!

Natürlich erscheinen 12 Jahre als eine enorme Zeitspanne. Und da es heute in Mode ist, nur an etwa 2 oder 3 Jahre zu denken, ziehen wir die falschen Schlussfolgerungen.

Denken Sie einfach daran, dass die durchschnittliche Lebenserwartung in unseren Ländern jetzt über 82 Jahre beträgt, sowohl für Männer als auch für Frauen.

Wenn Sie also 25 Jahre alt sind und entscheiden müssen, ob Sie kaufen oder mieten, bedeutet das Folgendes: Mit 25 Jahren haben Sie noch eine Lebenserwartung von über 57 Jahren, also viermal so viel Zeit, wie es braucht, um Ihren Kauf rentabel zu machen. Und nur in Paris und Bordeaux ist die Situation so ungünstig.

In allen anderen Fällen wird die Rentabilität bereits zwischen einem und 10 Jahren erreicht!

Mit anderen Worten, indem Sie mit 25 Jahren Eigentümer werden, sparen Sie in der Regel 30 bis 60 Jahre Miete.

Eigentümer sind im Durchschnitt 21 Mal reicher als Mieter

In ihrem jährlichen Bericht über den Lebensstandard und das Vermögen der Franzosen, veröffentlicht im Juni 2018, stellt das INSEE (Nationales Institut für Statistik, Personen, die garantiert wissen, wie man rechnet) fest, dass die Vermögenslücke zwischen Hauseigentümern und denen, die keines besitzen, größer wird.

„Eigentum und Hauptwohnsitz sind besonders diskriminierend“, schreiben die Autoren der INSEE-Studie, Aline Ferrante und Rosalinda Solotareff: „Das Bruttovermögen der Erwerber beträgt 265.000 Euro, was dem der eigentumsfreien Eigentümer, der 285.600 Euro erreicht, ziemlich nahe kommt, aber weit entfernt von den Mietern, deren Vermögen 13.200 Euro beträgt.

Ich war nicht der einzige, der das geschrieben hat.

Das sind solide, aber gnadenlose Statistiken.

Also werde ich nichts erfinden.

Das ist nicht die Art von Brialy House.

Es ist so und nicht anders: Es ist besser zu kaufen als zu mieten.

Und ich habe diesen Satz rot markiert, damit Sie ihn sich merken können, denn ich werde später darauf zurückkommen, da er einen versteckten Schatz enthält.

Da in Frankreich der durchschnittliche Wert von Immobilien seit 2000 um mehr als 10 % pro Jahr gestiegen ist, seit 1900 um 8,75 % (Friggit-Kurven), sind Eigentümer ihrer Häuser im Durchschnitt also 21 Mal reicher als arme Mieter.

Das ist normal, denn 1.000 Euro, die 1950 in Immobilien investiert wurden, sind heute 100.000 wert.

Das ist ein Multiplikationsfaktor von 100.

Eine andere Möglichkeit, es zu erklären, besteht darin, sich folgende Situation vorzustellen: Wenn Sie 1950 eine Wohnung für 100.000 Francs gekauft haben, könnten Sie sie heute für 10 Millionen Francs (1,5 Millionen Euro) verkaufen. Und währenddessen haben die armen Mieter nur die Miete verloren, was ihren Vermieter jeden Monat reicher macht.

Rechner Kaufen oder Mieten

Ende 2018 schrieb mir ein treuer Leser dieser Seite, Yann D.:

„Als ich versuchte, den Vorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten genau zu berechnen, stieß ich auf diesen Rechner, der alles berücksichtigt, einschließlich der Opportunitätskosten, die Differenz zwischen der monatlichen Miete oder Miete – monatliche Zahlung:

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

Ich dachte, das könnte dich interessieren.

Als ich auf der Seite leboncoin nach Wohnungen suchte, die bereits vermietet sind (um den Mietbetrag zu sehen, der in der Beschreibung erwähnt wird), konnte ich Berechnungen anstellen, und bei allen Tests, die ich gemacht habe, war es immer vorteilhafter zu kaufen als zu mieten.

‘Anfang 2019 habe ich auch die Aufgabe übernommen, ich habe es mit 50 Mietangeboten in ganz Frankreich versucht und kam zu demselben Schluss.

Ich habe dann 1.000 Abonnenten meines Newsletters gefragt, ob sie die realen Berechnungen mit ihrem eigenen Wohnraum durchführen könnten. Ich erhielt 236 positive Antworten mit den Ergebnissen ihrer Berechnungen (Danke, Freunde!).

Die Ergebnisse?

In 67 % der Fälle wird die Rentabilität in weniger als 10 Jahren erreicht.
In 25 % der Fälle wird die Rentabilität in weniger als 20 Jahren erreicht.
In 8 % der Fälle wird die Rentabilität in weniger als 25 Jahren erreicht.
Es gab keine Fälle, in denen Mieten interessanter war als Kaufen.

„Das Mieten Ihrer Wohnung kostet im Durchschnitt über ein Menschenleben mehr als der Kauf.“

Erhalten Sie Ihr kostenloses Training

Dieser kostenlose Kurs wird Ihnen beibringen, wie Sie in 3 Schritten mit der Immobilieninvestition beginnen können:

KLICKEN SIE HIER

Kaufen Sie so schnell wie möglich

Das Mieten Ihres Hauses kostet also im Durchschnitt über ein Menschenleben mehr als der Kauf.

Ja, Sie haben richtig gelesen: eine halbe Million Euro mehr.

Und diese Zahl berücksichtigt nicht einmal die Inflation!

Wenn man die Inflation berücksichtigt, handelt es sich natürlich um mehrere Millionen Euro an Ersparnissen zwischen Kauf und Miete.

Offensichtlich, je länger Sie mit dem Kauf warten, desto weniger werden Sie sparen.

Also kaufen Sie so schnell wie möglich!

Die Argumentation bleibt in jedem Fall gültig, egal wie alt Sie heute sind.

Natürlich, wenn der Rentenzeitpunkt näher rückt, ist es wichtig, Eigentümer geworden zu sein.

Stellen Sie sich vor, ich habe Artikel gefunden, die dieselbe Tabelle wie oben verwenden, um zu dem Schluss zu kommen, dass es besser ist zu mieten als zu kaufen.

Und der Hauptgrund, der angeführt wird, um diese Absurdität zu behaupten, ist, dass 12 Jahre (in Paris) definitiv zu lang sind, um Ihren Kauf rentabel zu machen. 12 Jahre bei einer Lebenserwartung von 82 Jahren! Und was ist mit den Bewohnern von Mulhouse, die ihren Kauf nach einem Jahr rentabel machen?

Das ist also der Stand der Dinge in unserer Zeit: Einige angebliche Finanzberater erkennen den wesentlichen Wert ihres Geschäfts nicht mehr an: die Zeit als Hauptverbündeten des guten Investors.

Wen interessiert das?

Eigentümer zu werden ist tatsächlich noch viel interessanter, als die oben genannten Zahlen vermuten lassen

Ich habe den Wert Ihrer Immobilie am Ende Ihrer Hypothekenrückzahlung oder zum Zeitpunkt Ihrer Rente nicht berücksichtigt. Selbst wenn der Wert Ihrer Immobilie in diesen langen Jahren nicht gestiegen wäre, was sehr überraschend wäre, wenn Sie sich die langfristigen Statistiken ansehen – ja, langfristig! – die Immobilienpreise, haben Sie eine große Summe Geld zur Verfügung, wenn Sie verkaufen, um Ihre Rente zu finanzieren. Oder Ihre Erben, wenn Sie nicht mehr unter den Lebenden sind. Die Person, die gemietet hat, hat nichts als Vermögen aufgebaut, außer dem Eigentum des Vermieters.
Das Modell, das verwendet wird, um den Unterschied zwischen Kauf und Miete zu berechnen, berücksichtigt nicht den Einfluss der Inflation auf Ihre monatlichen Ausgaben. Wenn Sie Ihr Haus mit einem festen Hypothekendarlehen kaufen, bleiben nicht nur Ihre Rückzahlungen nominell fest, sondern sie sinken real aufgrund (oder besser gesagt, in diesem speziellen Fall, dank) der Inflation. Auf der anderen Seite ist es genau das Gegenteil, wenn Sie mieten. Ihre Miete wird jedes Jahr indexiert. Diese Miete, die anfangs ganz erträglich erscheint, wird nach einer gewissen Zeit unerträglich, und über die durchschnittliche Hypothekenlaufzeit von 20 Jahren wird der Unterschied zwischen dieser Miete und einer Hypothekenzahlung gigantisch.
Wenn Mieter 35 % ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben, liegt der Aufwand für Eigentümer bei 15 % (32 % für Erstkäufer, denn alle Anfangs sind schwierig!). Mehr als zwei Drittel der Mieter geben an, dass ihr Wohnbudget Auswirkungen auf ihre Lebensmittel und Kleidung hat, die sie reduzieren müssen, um ihre Miete bezahlen zu können (laut einer Studie des Instituts OpinionWay für das Kreditinstitut Sofinco).
Je früher Sie kaufen und je länger Sie leben, desto reicher macht Sie das Eigentum.

Einige andere trügerische Argumente

Wenn Sie ein großer Fan des Lebens zur Miete sind (oder einer dieser Experten, die ich oben erwähnt habe), sind Sie wahrscheinlich jetzt wütend auf mich. Und Sie sind bereit, mir einen Strom von Argumenten zu schicken, um zu beweisen, dass ich Unrecht habe.

Ich hoffe nur, dass ich Sie von dem Offensichtlichen überzeugen konnte.

Aber gut, man weiß ja nie, und bevor Sie mein Postfach mit Kommentaren überfluten, hier ist bereits meine Antwort auf die beliebtesten Argumente, die im großen Debattenfeld zwischen Kauf oder Miete verwendet werden.

1. Ich will reisen und nicht gebunden sein. Ich will liiiiiiiiiiiiiiibr sein.

Das ist ein Argument, das sehr wenig Konsistenz hat, und es ist in dem eher seltsamen Glauben verwurzelt, dass, wenn Sie ein Haus besitzen, Sie gezwungen sind, ein Sklave davon zu sein, niemals das Haus zu verlassen, an Ihre Hypothek gefesselt zu sein und für immer in Schweiß zu arbeiten.

Das ist alles völlig falsch.

Hier ist auch Kaufen oder Mieten ein falsches Dilemma.

Wenn Sie reisen und frei sein wollen, können Sie Ihre Wohnung vermieten und jemand anderen (das nennt man einen Mieter!) dafür bezahlen lassen, Ihre Hypothek zurückzuzahlen und Ihr Vermögen zu steigern, während Sie die Welt entdecken.

Für diejenigen, die mich bereits als Dinosaurier mit dem Argument bezeichnet haben, dass wir flexibel in unserer Zeit sein müssen und uns regelmäßig bewegen müssen, um überall Arbeit zu finden (was manchmal wahr ist), ist die Antwort die gleiche.

Persönlich habe ich in meinem Leben 6 Mal die Stadt gewechselt, aber glücklicherweise hat mich das nicht davon abgehalten, Eigentümer zu sein! Ich habe am Ende 6 Immobilien, die ich jeweils vermietet habe, und das ist alles, und es ist nicht komplizierter als das.

Denn wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, tun Sie genau das, was ein Eigentümer heute mit dem Geld seiner Mieter tut: reich werden, indem Sie Ihren Mieter arm machen.

Und gibt es wirklich so viel Arbeit, Eigentümer zu sein? Wahrscheinlich nicht viel mehr als Mieter zu sein. Und Sie können immer eine Immobilienagentur beauftragen, um Ihre Immobilie zu verwalten. Alles, was Sie tun müssen, ist, Ihr Geld zu heben.

Ich bin sicher, das liegt in Ihren Möglichkeiten?

2. Wo ich wohne, ist es günstiger zu mieten

Sicher.

Im Moment.

Wenn Sie Mieter sind, sind Sie den Lebenszyklen der Mieten und den Hypothekenzinsen ausgeliefert.

Im Laufe Ihres Lebens werden Sie sehen, wie diese Parameter steigen und fallen.

Aber auf lange Sicht in Ihrem Leben (und ich hoffe natürlich, dass Ihr Leben so lange wie möglich dauert), hat sich immer wieder gezeigt, dass die Gesamtkosten des Mietens höher sind als die Gesamtkosten des Eigentums.

Und zum Zeitpunkt Ihres Todes werden Sie offensichtlich nichts als Vermögen aufgebaut haben, wenn Sie Ihr ganzes Leben lang gemietet haben.

Und nach uns stiehlt es natürlich, aber was haben Sie zu lesen, wie diesen Artikel, wenn Sie wirklich so denken?

Und das Beispiel dieses mutigen Mannes in den Dreißigern, der auf seiner Website über das Zusammenleben prahlt, wie stolz er darauf ist, seine Villa auf Mauritius zu mieten, anstatt sie zu kaufen (diese Villa kostet 590.000 € ohne Notarkosten und die BOI, die sich um die Investitionsanträge für Expats kümmert), erscheint mir (aber überhaupt nicht) nicht relevant und repräsentativ für die Realität der Mehrheit der Franzosen. Werden Sie wirklich eine Villa in einer Enklave für Reiche auf Mauritius als Ihr erstes Haus kaufen? Werden Sie wirklich Ihr erstes Haus mit einem Hypothekendarlehen kaufen, das mindestens 3.150 €/Monat für 20 Jahre kostet?

Ich nicht.

Sie auch nicht, hoffe ich.

3. Ich miete, weil ich mich nicht um die Zahlung von Steuern, die Rückzahlung eines Kredits, die Instandhaltung und alle anderen mit dem Eigentum verbundenen Kosten kümmern möchte

Oh mein Gott!

Was für ein Argument!

Wenn Sie mieten, zahlen Sie offensichtlich auch all diese Dinge, die natürlich in Ihrer Miete enthalten sind. Und Sie müssen ebenso gut eine Überweisung machen, um diese Miete zu bezahlen. Und Sie zahlen sogar ein wenig (viel) mehr, weil Sie den Eigentümer für seine Arbeit entschädigen müssen.

Denken Sie daran: Glauben Sie wirklich, dass jemand so verrückt ist, um zu bleiben und Geld zu verlieren? Im Gegenteil, Mietobjekte existieren nur, um Geld auf Kosten des Mieters zu verdienen.

Das ist normal, wenn niemand mit dieser Tätigkeit Gewinn machen würde, würde sie verschwinden.

4. Eigentum ist eine schlechte Investition. Du solltest dein Geld besser woanders anlegen.

Das ist nicht wahr.

Nicht, weil ich nicht denke, dass es neben Immobilien auch andere gute Investitionen gibt: Ich bin ein großer Fan von Investmentfonds.

Und auch nicht, weil ich denke, dass Sie kein guter Investor sein könnten.

Und ich bin der Erste, der sagt, dass wir in Immobilien investieren und in Finanzanlagen investieren müssen. Das eine ergänzt das andere, das eine schließt das andere nicht aus.

Aber das Problem ist einfach, dass wenn Sie Mieter sind, Sie zuerst Ihre Miete zahlen müssen, und es daher schwierig sein wird, mehr Geld zu investieren, um das Investment zu entsprechen, das Sie in Immobilien getätigt haben könnten.

Es ist sehr gut, in Finanzprodukte zu investieren.

Das mache ich auch.

Aber wenn alles schiefgeht, wird Ihr Haus immer Ihr ultimativer Schutz sein.

Nicht Ihre Investmentfonds.

5. Ich miete ein tolles Haus mit fünf anderen Freunden. Ich könnte nie die gleiche Immobilie kaufen.

Sie vergleichen Äpfel mit Birnen.

Es ist großartig, Ihre Freunde den Großteil Ihrer Miete zahlen zu lassen, es wäre noch besser, sie für die Rückzahlung Ihrer Hypothek zahlen zu lassen.

6. Wenn meine Immobilie im Wert steigt, muss ich mehr Steuern zahlen!

Ja, ja!

Das ist ein Argument, das ich wirklich in den Kommentaren zu meinen Artikeln erhalten habe.

Das bedeutet in Wirklichkeit, dass Sie nicht mehr Geld verdienen wollen, weil Sie mehr Steuern zahlen müssen.

Und dass Sie in Wirklichkeit nicht reich sein wollen.

Was soll ich darauf antworten?

7. Die Zinssätze sind zu hoch. Es ist nicht der richtige Zeitpunkt zum Kaufen.

Bis jetzt waren die Zinssätze noch nie so niedrig.

Aber sie werden natürlich eines Tages zurückkommen.

Manchmal sind sie hoch, manchmal sind sie sehr niedrig.

Aber all das ist ein kurzfristiges Denken. Lassen Sie Ihre Entscheidung, zu kaufen oder zu mieten, nicht nur von diesem Parameter abhängen.

Ich habe selbst Ende der 70er Jahre mein erstes Haus mit einer Hypothek zu einem Zinssatz von 9 % gekauft!

Und meine erste Investitionsimmobilie 1983 zu einer Zeit, als die Zinsen bei 15 % lagen!

Das sind Zinssätze, die sich die Jungen heute nicht einmal vorstellen können!

Und? Das hat mich nicht davon abgehalten, ein gutes Geschäft auf lange Sicht zu machen, und dadurch bin ich reich geworden.

Im Gegenteil, diese Entscheidung (gegen die Meinung all dieser Idioten, die mir geraten haben, zu warten, bis die Zinssätze fallen) war die Grundlage für meine schnelle finanzielle Unabhängigkeit!

Wichtig ist, eine Immobilie zu kaufen, die ihr Geld wert ist und das Potenzial hat, ihren Wert zu halten.

Wenn die Zinssätze zum Zeitpunkt Ihres Kaufs zu hoch sind, können Sie Ihr Hypothekendarlehen später immer noch refinanzieren.

8. Es ist besser zu mieten, damit Sie nicht fallen und Ihre Schuldenquote nicht berühren

Hier kann ich kurz sein: Ich habe einen vollständigen Artikel über die dramatische finanzielle Unkenntnis derjenigen geschrieben, die das denken.

Entgegen dem, was viele zu denken scheinen, verändert der Besitz eines eigenen Hauses in der Regel nicht Ihre Kreditaufnahmefähigkeit.

Allerdings ist seit 2020 das Konzept des Aufwandsatzes für die Gewährung von Hypothekendarlehen bis zu 33 % aufgetaucht, was das Ausleihen für Mietimmobilien viel schwieriger macht als zuvor.

Diese neue Regelung wird in Lektion 40 meines Immobilienkurses ausführlich erklärt, einschließlich der Berechnungsmethode und der möglichen Umgehungsmöglichkeiten.

9. Ihr eigenes Haus ist kein Vermögenswert

Das ist das alte Argument, das unser Freund Robert Kyiosaki in seinen Büchern verwendet, insbesondere in seinem Bestseller „Rich Dad, Poor Dad“.

Kyiosaki, und leider ist das nicht das erste Mal, hätte besser geschwiegen.

Der Fehler in seinem Denken (der zu einem bestimmten Zeitpunkt von vielen verbreitet wurde, die besser ihren Buchhaltungsunterricht wiederholen sollten: Ein Student, der mir das bringt, den schlage ich gnadenlos!) ist zu denken, dass ein Vermögenswert Cashflows generieren muss, um als solcher definiert zu werden.

Leider für Kyiosaki und seine unwissenden Anhänger ist die Definition eines Vermögenswertes ein äußerst präzises und gut dokumentiertes buchhalterisches und finanzielles Konzept, dessen Begriffe nicht für den Nutzen seiner falschen Demonstration erfunden werden müssen.

Ein Vermögenswert ist ein identifizierbares Element des Vermögens eines wirtschaftlichen Akteurs (wie einem Haushalt), das einen positiven wirtschaftlichen Wert hat, d.h. es generiert eine Ressource, die es infolge vergangener Ereignisse kontrolliert und von der der Agent einen zukünftigen wirtschaftlichen Vorteil erwartet.

Eine Wohnung entspricht eindeutig dieser Definition, da sie ein identifizierbares Element des Reichtums ist, das einen positiven wirtschaftlichen Wert hat und dem betreffenden Haushalt gehört.

Und die beste Illustration dafür, dass eine Wohnung ein Vermögenswert ist, ist, dass, wie jede Immobilie, die Wohnung einen Wert hat, der steigen oder fallen kann, was Verluste oder Gewinne generiert.

In einer Bilanz wird Ihr Haus natürlich im Vermögen aufgeführt, die Schulden, die Sie zur Finanzierung des Kaufs aufgenommen haben, im Passiv. Jedes Jahr steigen Ihre Vermögenswerte natürlich (im Durchschnitt 8,75 % pro Jahr seit über 100 Jahren) und Ihre Verbindlichkeiten sinken durch Ihre Kapitalrückzahlungen. Das Endergebnis ist, dass Ihr Nettovermögen jedes Jahr steigt, was Sie reicher und reicher macht.

Es ist nicht nötig, wie Kiyosaki besonders ungeschickt zu behaupten, zu warten, bis Ihre Schulden zurückgezahlt sind, bevor Ihr Haus zu einem Vermögenswert wird.

Es ist endlich an der Zeit, zu dem berühmten roten Satz am Anfang dieses Artikels zurückzukehren: Das Bruttovermögen der Erwerber beträgt 265.000 Euro, was dem der eigentumsfreien Eigentümer, der 285.600 Euro erreicht, ziemlich nahe kommt, aber sehr weit entfernt von den Mietern, deren Vermögen 13.200 Euro beträgt.

Der versteckte Schatz dieses Satzes ist folgender: Letztendlich macht es keinen Unterschied, Geld zu leihen, um Ihr Haus zu kaufen (wie die Zahlen beweisen), und der Grund dafür ist, dass, entgegen der skandalösen Behauptung von Kyiosaki, letzteres ein Vermögenswert ist.

Q.E.D.

Hier ist auch mein Artikel über die dramatische finanzielle Unkenntnis derjenigen, die die Absurdität von Kyiosaki verbreiten, weil sie die grundlegenden Buchhaltungsbegriffe nicht verstehen, sollte Ihnen helfen, das Denken zu verstehen und Ihnen helfen, besser zwischen Kauf oder Miete zu entscheiden.

10. Es ist besser, zuerst in Mietimmobilien zu investieren, bevor man Eigentümer seines eigenen Hauses wird

Wie der vorherige Punkt ist dies offensichtlich kein gültiges Argument im Debattenfeld zwischen Kauf oder Miete, wenn Sie wissen, wie man eine Bilanz analysiert.

Denn in Wirklichkeit geschieht genau das Gegenteil: Jedes Mal, wenn Sie mieten, verlieren Sie nicht nur Geld, sondern verringern auch Ihre Kreditaufnahmefähigkeit.

Wenn Sie jedoch jeden Monat Ihre Hypothek zurückzahlen, erhöhen Sie nicht nur Ihre Kreditaufnahmefähigkeit, sondern stellen auch sicher, dass Ihr Haus als zusätzliche Sicherheit für den Kauf Ihres Mietimmobilienportfolios verwendet werden kann.

Das erhöht Ihren Hebel, da das, was Sie bereits haben, verwendet wird, um Ihre anderen Käufe abzusichern und zu finanzieren.

Im Laufe der Jahre gibt es zwei gleichzeitige Phänomene: Der Wert Ihrer Immobilie steigt natürlich (in Frankreich um 8,75 % pro Jahr seit 1900), und Sie zahlen schrittweise das Kapital zurück, das Sie aufgenommen haben.

Daher zeigt Ihre persönliche Finanzbilanz einen positiven Nettosaldo, der im Laufe der Zeit steigt (Wertsteigerung, Schuldenabbau).

Das sind Ihre persönlichen Nettovermögen, die steigen.

Dieser positive Saldo garantiert Ihnen, dass Sie Geld leihen können, um weitere Immobilien zu kaufen.

So konnte ich Dutzende von Wohnungen kaufen, ohne selbst einen Cent Eigenkapital zu zahlen, da die bereits teilweise oder vollständig zurückgezahlten Immobilien schließlich als Sicherheit für die neuen verwendet wurden.

Das ist ein außergewöhnlicher Schneeballeffekt, der beweist, dass Geld Geld schafft.

Es ist traurig zu sehen, dass die finanzielle Bildung erneut schmerzlich fehlt, wenn man die unglaubliche Anzahl falscher Interpretationen in der Diskussion zwischen Kauf und Miete liest oder hört.

Mieten und in Immobilien zu investieren, um diese zu vermieten, ist in den meisten Fällen also dumm (außer für die unten aufgeführten Ausnahmen).

Es stellt die Kutsche vor die Pferde.

Die Leute, die solchen Unsinn sagen, verstehen die Buchhaltungstheorie nicht.

11. Es ist besser zu mieten, weil Sie Ihr Haus alle 7 Jahre verkaufen

Die Statistik von 7 Jahren, die der durchschnittlichen Dauer des Eigentums von Immobilien entspricht, auf die sich viele auf anderen Seiten beziehen, wird missbraucht.

Es ist der gleiche Fehler, der überall im Internet umhergeht, indem er die berühmten Statistiken verwendet, die von Boursorama veröffentlicht wurden (ich glaube 2009) und die fast alle Seiten wiederholen, ohne zu verstehen, was das wirklich bedeutet.

In diesem Fall, wenn wir die tatsächliche Quelle betrachten und untersuchen, wie sie tatsächlich berechnet wurde, was nur wenige tun, erfahren wir, dass diese berühmte durchschnittliche Haltezeit eine Durchschnittszahl ist, die sowohl Vermieter (die mieten) als auch Spekulanten (die kaufen, um so schnell wie möglich zu verkaufen) umfasst, was bedeutet, dass die Argumentation statistisch gesehen offensichtlich nicht korrekt ist.

Ein wenig gesunder Menschenverstand kann uns helfen: Kennen Sie wirklich viele Menschen in Frankreich, die ihr Haus alle 7 Jahre verkaufen?

Nein, oder?

Ich auch nicht.

Die Realität für viele Franzosen ist, dass sie offensichtlich ihr ganzes Leben lang in ihrem Haus bleiben, sogar über mehrere Generationen hinweg mit einigen Familien!

Die echten Statistiken jetzt.

Die genaue durchschnittliche Haltedauer eines Eigentümers seiner Hauptwohnung scheint schwer zu finden. Soweit ich weiß, ist die einzige Zahl, die dazu veröffentlicht wurde (aber es wäre interessant, wenn jemand eine aktuellere Zahl finden könnte), die des Generalinspektorats für nachhaltige Entwicklung von 2009: „Fast 8 % der Wohnungen haben zwischen 2005 und 2007 jährlich den Besitzer gewechselt. Diese Rate variiert von 3,5 % bei Eigentümern bis zu 18 % im privaten Mietsektor.

Mit anderen Worten, die Haltedauer eines Eigentümers seiner Hauptwohnung beträgt (1 geteilt durch 0,035): 28 Jahre und 7 Monate, und nicht 7 Jahre wie ein Esel, der nicht nachdenkt.

Das ändert natürlich die Berechnungen komplett.

Selbst für Mieter, die sich gemäß dieser Statistik im Durchschnitt alle 5 Jahre und 7 Monate bewegen (1 geteilt durch 0,18), liegt der Rentabilitätspunkt des Eigentums in vielen Fällen extrem nahe für sie im größten Teil des französischen Territoriums.

Und auf jeden Fall hat das alles tatsächlich keinen Einfluss auf die Argumentation, denn wenn ich richtig schreibe, verkauft ein durchschnittlicher Eigentümer sein Haus nach 28 Jahren und 7 Monaten, weil er in der Zwischenzeit im Durchschnitt nahe der Rente ist und daher nur davon profitiert, indem er andere kauft, weil seine finanziellen Probleme durch seine Vorsorge weitgehend gelöst wurden.

Fälle, in denen das Mieten der eigenen Hauptwohnung logischer ist als der Kauf

Wenn es darum geht, zwischen Kauf oder Miete zu wählen, muss man zugeben, dass in einer sehr kleinen Minderheit von Fällen einige Personen keinen Vorteil vom Eigentum haben aus verschiedenen Gründen.

Sind Sie eine dieser Personen, die mieten sollten und nicht kaufen sollten?

Hier sind vier mögliche Fälle.

1. Schlechte Kreditwürdigkeit

Wenn Ihr Ruf bei den Banken beeinträchtigt ist, weil Sie bereits Schwierigkeiten hatten, Ihre vorherigen Kredite zurückzuzahlen (Konsumkredite, Autokredite usw.), ist es keine gute Idee, einen Kredit aufnehmen zu wollen, um Ihr Haus zu kaufen.

2. Hohe Schuldenquoten

Die Kreditgeber betrachten zwei Quoten: Front-End und Back-End.

Der Front-End ist Ihre Hypothekenzahlung plus Steuern und Versicherung geteilt durch Ihr monatliches Gehalt. Dies wird maximal 30 % betragen.

Der Back-End addiert Ihre anderen monatlichen Schuldenzahlungen zu Ihrer Hypothekenzahlung, bevor diese Summe durch Ihr Gehalt geteilt wird.

Ein Schuldenverhältnis von 50 % ist ein hohes Verhältnis.

Ein hohes Schuldenverhältnis bedeutet, dass Sie möglicherweise nicht für den Kredit in Frage kommen. Selbst wenn Sie einen skrupellosen Kreditgeber finden, der bereit ist, einen solchen Kredit zu finanzieren, laufen Sie Gefahr, Ihre anderen Lebenshaltungskosten nicht bezahlen zu können, was Sie in eine erbärmliche Situation bringt.

3. Arbeitsplatzinstabilität oder Umzug

Wie sicher ist Ihr Arbeitsplatz? Ist Ihr Job gefährdet? Entlässt Ihr Unternehmen? Könnten Sie entlassen werden und, falls ja, wie schwierig wäre es, sofort einen anderen Job zu bekommen?

Die Arbeitslosenunterstützung reicht selten aus, um die Hypothekenzahlungen zu decken.

Sind Sie wahrscheinlich in den nächsten zwei oder drei Jahren in eine andere Stadt versetzt? Wenn Sie aufgrund eines Jobwechsels verkaufen müssten, würde Ihre Immobilie mindestens 15 % des Gewinns an Kapital benötigen, um die Verkaufskosten zu decken. Andernfalls würden Sie beim Verkauf Geld verlieren.

Beim Kauf eines Hauses sollten Sie planen, eine Zeit lang an einem Ort zu bleiben.

4. Wartungsprobleme

Alle Häuser benötigen Wartung.

Nicht jeder hat die Fähigkeiten, und noch weniger den Wunsch, sich Projekten zur Reparatur zu widmen.

Darüber hinaus können sich viele Käufer nicht leisten, einen Fachmann zu beauftragen, um die Dinge zu reparieren, die kaputt gehen.

Experten empfehlen, 5 % des Kaufpreises für Wartung und Reparaturen beim Kauf eines Hauses einzuplanen.

Kaufen Sie also nur Immobilien, für die Sie noch genügend Mittel haben, um sie instand zu halten.

Wer profitiert von der Kriminalität?

Die Bilanz ist also überwältigend für die Befürworter des Mietens anstelle des Kaufens.

Man fragt sich also, warum Frankreich der Champion im Prozentsatz der Mieter ist (40 % der Mieter gegenüber weniger als 30 % in Europa)?

Warum verbreiten so viele Websites und selbsternannte Finanzexperten so viele Lügen?

Warum sind einige Menschen weiterhin von ihrer Sicht überzeugt, obwohl alle Zahlen beweisen, dass sie Unrecht haben?

Ich denke, es gibt drei Gründe:

Warum kaufen, um zu vermieten?