Een T3 uit de jaren 1970 in het 8e arrondissement, energie-label G, met bescheiden kosten voor de mede-eigendom vermeld in de advertentie: op papier lijkt de prijs per vierkante meter aantrekkelijk voor een eerste aankoop. In de praktijk kan deze woning echter al niet meer verhuurd worden sinds 1 januari 2025, en een renovatie die in de algemene vergadering is goedgekeurd kan de rekening met enkele duizenden euro’s verhogen.
Dit is het soort concrete valstrik dat je tegenkomt op de Lyonse markt wanneer je op zoek bent naar je eerste appartement.
DPE en verhuurverbod: de filter die je moet toepassen vóór elke bezichtiging in Lyon
Sinds januari 2025 zijn woningen met label G verboden voor verhuur bij een nieuw huurcontract, een verlenging of een stilzwijgende verlenging. Woningen met label F volgen in 2028, en die met label E in 2034. Voor een eerste koper die zijn hoofdverblijf koopt, lijkt de kwestie ver weg. Dat is het niet.
Je koopt zelden een appartement met de gedachte dat je er twintig jaar zult blijven. Een verhuizing, een gezinsuitbreiding, een wijziging van plannen: de verkoop of verhuur komt vaak eerder dan verwacht. Een woning met label F of G beperkt dan drastisch de opties. De kosten van een energie-renovatie die nodig is om naar label E te stijgen (isolatie van muren, vervanging van ramen, verandering van het verwarmingssysteem) kunnen een aanzienlijk deel van de aankoopprijs in de bestaande bouw vertegenwoordigen.
Wanneer je de aankoop voorbereidt met Terhexagone Immo op Immobilier Web, verdient dit criterium voor energieprestaties het om al bij de definitie van het lastenboek aan de orde te komen, en niet pas bij het compromis.
De reflex die je moet aannemen: eis de DPE vóór de bezichtiging, niet erna. Als de advertentie de energieklasse niet vermeldt of een F/G toont, vraag dan om het volledige diagnostic rapport om de kosten voor het voldoen aan de normen te evalueren. Dit bedrag komt bovenop de aankoopprijs in de berekening van het totale budget.
Kosten van de mede-eigendom in Lyon: wat de advertentie niet in detail vermeldt
De advertentie vermeldt een maandelijkse som voor lopende kosten. Dit cijfer dekt doorgaans het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, de lift, en eventueel de bewaking. Het zegt niets over uitzonderlijke bijdragen.
Renovatie, dak, collectieve energie-renovatie: deze posten genereren extra bijdragen die zwaar kunnen wegen op het budget van een eerste koper. Het fonds voor werken, verplicht in de meeste mede-eigendommen en minimaal gevoed met 5% van de begroting, blijft verbonden aan het gebouw. Bij verkoop ontvangt de verkoper de gedane betalingen niet terug.
Voordat je tekent, vraag je systematisch om:
- De laatste drie notulen van de algemene vergadering, die de goedgekeurde, lopende of geplande werkzaamheden onthullen, en eventuele geschillen tussen mede-eigenaren
- Het meerjarenplan voor werken, indien aanwezig, om de uitgaven voor vijf of tien jaar te anticiperen
- Het onderhoudsboek van het gebouw, dat de geschiedenis van de interventies op de structuur, de loodgieterij en de gemeenschappelijke voorzieningen bijhoudt
- Het bedrag van het reeds opgebouwde werkfonds en het aandeel van de beoogde eenheid
In een oud gebouw in het 1e of 4e arrondissement vertellen deze documenten een verhaal dat de advertentie in één regel samenvat. Een goed onderhouden gebouw is goedkoper dan een goedkoop gebouw dat slecht wordt beheerd.
Huurprijsregulering in Lyon: een vergeten parameter voor eerste kopers
Lyon past een huurprijsregulering toe. De huurprijs zonder kosten mag niet hoger zijn dan een verhoogde referentiehuur, vastgesteld op basis van de geografische sector, het aantal kamers, het bouwjaar en of de woning gemeubileerd is of niet. Een overschrijding kan de verhuurder een boete opleveren van maximaal 5.000 euro voor een natuurlijke persoon.
Dit systeem heeft direct invloed op eerste kopers, zelfs degenen die kopen om er zelf in te wonen. De reden is eenvoudig: het potentiële huurrendement bepaalt de verkoopwaarde. Een appartement waarvan de huurprijs op een bescheiden niveau is beperkt ten opzichte van de aankoopprijs, trekt minder investeerders aan bij de verkoop.
We integreren deze parameter al tijdens het zoeken door de toepasselijke referentiehuur voor het beoogde goed te controleren. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de wijken: in sommige gebieden van het 3e of 7e arrondissement blijft het verschil tussen de referentiehuur en de markthuur klein, wat de impact beperkt. In andere gebieden weegt de beperking zwaarder op de theoretische rendabiliteit.
Werkelijk budget voor een eerste vastgoed aankoop: de posten die we onderschatten
De prijs die in de advertentie staat, is slechts een deel van de totale kosten. Een eerste aankoop in Lyon omvat verschillende extra posten die we vaak minimaliseren.
De notariskosten bedragen ongeveer 7 tot 8% van de prijs in de bestaande bouw. Bij een appartement van enkele honderden duizenden euro’s mobiliseert dit bedrag een aanzienlijk deel van het eigen vermogen. Daar komen eventueel de kosten voor de kredietgarantie, de bankkosten en de kosten van de kredietverzekering bij.
Voor een woning die renovatie vereist, onderscheiden we twee categorieën:
- Comfortwerkzaamheden (keuken, badkamer, schilderwerk), waarvan de kosten vaak met een goed derde worden onderschat in de eerste schattingen
- Normenwerkzaamheden (elektriciteit, loodgieterij, energieprestaties), die bepalend kunnen zijn voor het verkrijgen van de lening of de verzekerbaarheid van het goed
- Mede-eigendomswerkzaamheden die zijn goedgekeurd of in de toekomst komen, die de nieuwe eigenaar worden opgelegd ongeacht zijn persoonlijke budget
We tellen de aankoopprijs, de notariskosten, de geïdentificeerde werkzaamheden en een veiligheidsmarge bij elkaar op. Het realistische budget overschrijdt vaak de weergegeven prijs met 15 tot 20% zodra alle posten zijn meegerekend. Het presenteren van een financieringsdossier dat deze elementen vanaf het begin integreert, versterkt de geloofwaardigheid bij de bank en voorkomt onaangename verrassingen na de ondertekening.
De Lyonse markt blijft gespannen, met prijzen die de afgelopen tien jaar aanzienlijk zijn gestegen. Deze druk maakt een strakke financiële kaders des te noodzakelijker voordat je begint met bezichtigingen, in plaats van een aanpassing onderweg wanneer de verliefdheid de berekeningen vertroebelt.
