Eine T3-Wohnung aus den 1970er Jahren im 8. Arrondissement, Energieetikett G, die in der Anzeige mit einem bescheidenen Betrag für die Eigentumskosten angegeben ist: Auf dem Papier scheint der Preis pro Quadratmeter für einen Erstkäufer attraktiv zu sein. In der Praxis kann diese Wohnung jedoch seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, und eine in der Eigentümerversammlung beschlossene Fassadensanierung könnte die Rechnung um mehrere Tausend Euro erhöhen.
Es ist diese Art von konkreter Falle, die man auf dem lyoner Markt trifft, wenn man nach seiner ersten Wohnung sucht.
DPE und Mietverbot: der Filter, der vor jeder Besichtigung in Lyon angewendet werden sollte
Seit Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G bei einem neuen Mietvertrag, einer Verlängerung oder einer stillschweigenden Verlängerung verboten. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034. Für einen Erstkäufer, der seine Hauptwohnung kauft, scheint diese Frage fern zu sein. Das ist sie nicht.
Man kauft selten eine Wohnung mit dem Wissen, dass man zwanzig Jahre dort bleiben wird. Ein Jobwechsel, eine Familienvergrößerung, eine Änderung der Pläne: Der Verkauf oder die Vermietung erfolgt oft früher als erwartet. Eine Wohnung der Klassen F oder G schränkt dann drastisch die Optionen ein. Die Kosten für eine energetische Sanierung, die erforderlich ist, um auf die Klasse E zu kommen (Wärmedämmung der Wände, Austausch der Fenster, Änderung der Heizungsanlage), können einen erheblichen Teil des Kaufpreises im Altbau ausmachen.
Wenn man den Kauf mit Terhexagone Immo auf Immobilier Web vorbereitet, sollte dieses Kriterium der Energieeffizienz bereits bei der Definition des Lastenhefts berücksichtigt werden, nicht erst beim Kaufvertrag.
Der Reflex, den man annehmen sollte: den DPE vor der Besichtigung verlangen, nicht danach. Wenn die Anzeige die Energieklasse nicht erwähnt oder ein F/G anzeigt, fordert man das vollständige Gutachten an, um die Kosten für die Normierung zu bewerten. Dieser Betrag wird zum Kaufpreis in die Berechnung des Gesamtbudgets hinzugefügt.
Eigentumskosten in Lyon: was die Anzeige nicht im Detail angibt
Die Anzeige erwähnt einen monatlichen Betrag für die laufenden Kosten. Diese Zahl deckt in der Regel die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, den Aufzug und gegebenenfalls die Hausmeisterdienste ab. Sie sagt nichts über außergewöhnliche Beitragsforderungen aus.
Fassadensanierung, Dach, energetische Sanierung in gemeinschaftlicher Verantwortung: Diese Posten erzeugen zusätzliche Beiträge, die schwer auf dem Budget eines Erstkäufers lasten können. Der Instandhaltungsfonds, der in den meisten Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist und mindestens mit 5 % des Haushaltsplans gespeist wird, bleibt an dem Gebäude gebunden. Im Falle eines Verkaufs erhält der Verkäufer die geleisteten Beträge nicht zurück.
Vor der Unterzeichnung fragt man systematisch:
- Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, die die beschlossenen, laufenden oder geplanten Arbeiten und eventuelle Streitigkeiten zwischen den Eigentümern offenbaren
- Den mehrjährigen Arbeitsplan, wenn er existiert, um die Ausgaben in fünf oder zehn Jahren vorherzusehen
- Das Wartungsbuch des Gebäudes, das die Historie der Eingriffe an der Struktur, der Sanitäranlagen und der Gemeinschaftseinrichtungen dokumentiert
- Den Betrag des bereits gebildeten Instandhaltungsfonds und den Anteil der betreffenden Einheit
In einem alten Gebäude im 1. oder 4. Arrondissement erzählen diese Dokumente eine Geschichte, die das Inserat in einer Zeile zusammenfasst. Ein gut instand gehaltenes Gebäude kostet weniger als ein billig verwaltetes Gebäude.
Mietpreiskontrolle in Lyon: ein vergessenes Kriterium für Erstkäufer
Lyon wendet eine Mietpreiskontrolle an. Die Miete ohne Nebenkosten darf nicht über einer erhöhten Referenzmiete liegen, die je nach geografischem Gebiet, Anzahl der Zimmer, Bauzeit und ob die Wohnung möbliert ist oder nicht festgelegt wird. Eine Überschreitung setzt den Vermieter einer Geldstrafe von bis zu 5.000 Euro für eine natürliche Person aus.
Dieses System betrifft direkt die Erstkäufer, selbst diejenigen, die kaufen, um dort zu wohnen. Der Grund ist einfach: die potenzielle Mietrendite bestimmt den Wiederverkaufswert. Eine Wohnung, deren Miete im Vergleich zum Kaufpreis auf ein bescheidenes Niveau begrenzt ist, zieht beim Wiederverkauf weniger Investoren an.
Man berücksichtigt dieses Kriterium bereits bei der Suche, indem man die für die betreffende Immobilie geltende Referenzmiete überprüft. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Stadtviertel: In einigen Bereichen des 3. oder 7. Arrondissements bleibt die Differenz zwischen der Referenzmiete und der Marktmiete gering, was die Auswirkungen begrenzt. In anderen Zonen wirkt sich die Einschränkung stärker auf die theoretische Rentabilität aus.
Reales Budget für einen ersten Immobilienkauf: die Posten, die man unterschätzt
Der in der Anzeige angegebene Preis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Ein erster Kauf in Lyon umfasst mehrere zusätzliche Posten, die man dazu neigt zu minimieren.
Die Notarkosten machen etwa 7 bis 8 % des Preises im Altbau aus. Bei einer Wohnung für mehrere Hunderttausend Euro mobilisiert dieser Betrag einen nicht unerheblichen Teil des Eigenkapitals. Hinzu kommen eventuell die Kosten für die Kreditgarantie, die Bankgebühren und die Kosten für die Kreditversicherung.
Für eine Wohnung, die Renovierungsarbeiten benötigt, unterscheiden wir zwei Kategorien:
- Die Komfortarbeiten (Küche, Badezimmer, Malerarbeiten), deren Kosten oft in den ersten Schätzungen um ein gutes Drittel unterschätzt werden
- Die Arbeiten zur Normierung (Elektrik, Sanitär, Energieeffizienz), die die Genehmigung des Kredits oder die Versicherbarkeit der Immobilie beeinflussen können
- Die in der Eigentümerversammlung beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten, die dem neuen Eigentümer unabhängig von seinem persönlichen Budget auferlegt werden
Man addiert den Kaufpreis, die Notarkosten, die identifizierten Arbeiten und eine Sicherheitsmarge. Das realistische Budget übersteigt oft den angegebenen Preis um 15 bis 20 %, sobald alle Posten berücksichtigt sind. Ein Finanzierungsantrag, der diese Elemente von Anfang an integriert, stärkt die Glaubwürdigkeit bei der Bank und vermeidet unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung.
Der lyoner Markt bleibt angespannt, mit Preisen, die in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen sind. Dieser Druck macht eine straffe finanzielle Planung vor Besichtigungen umso notwendiger, anstatt während des Prozesses Anpassungen vorzunehmen, wenn die Schwärmerei die Berechnungen verwischt.
