Pourquoi acheter pour louer ?

Devenir propriétaire

Quant à la question de savoir s’il faut acheter ou louer sa maison, certains pensent que l’achat de sa maison n’est pas une transaction financière attrayante.

Ces gens ont tout simplement tort.

Je persiste et signe : c’est une erreur monumentale de jugement et surtout très chère.

Est-ce qu’un hall mystérieux des propriétaires de logements locatifs est passé par cela ?

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Acheter votre maison, et certainement quand vous êtes encore jeune, est encore une décision absolument intelligente et sensée aujourd’hui.

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Nous sommes en France

Tout d’abord, nous devons éliminer le raisonnement du débat entre l’achat ou la location d’un ensemble de circonstances qui n’ont rien à voir avec ce que nous savons dans nos pays , mais qui ont profondément affecté nos esprits.

C’ est particulièrement le cas aux États-Unis où la bulle immobilière des années 2000 a conduit à une catastrophe qui a commencé en 2008. Le marché immobilier a été abattu. Nous nous demandions si les prix cesseraient de baisser.

Nous n’avons aucunement connu cette situation ici, mais les conseils financiers comme « ce n’est pas le moment d’acheter, vous devez attendre que les prix baissent à nouveau » ou « ne prenez pas une hypothèque pour acheter un logement » qui semblait à juste titre (et ensuite) dans les États – Unis, ont balayé jusqu’ici.

Pas de raison .

Sans se demander d’énormes différences dans l’économie, la culture, la situation de l’immobilier.

Et bien sûr, il y a eu aussi la crise immobilière en Espagne et au Portugal. Rien à voir avec ce qui se passe en France, en Belgique, au Canada ou en Suisse. Et même dans tous les pays où il y a un grave problème depuis un certain nombre d’années, la situation commence à s’inverser, et je parie avec vous un record de Leffe qu’à long terme tout sera en ordre.

Mais le résultat pervers de tout cela est que certains continuent d’affirmer qu’investir dans votre maison est une mauvaise idée, et que vous pouvez avoir des rendements plus élevés ailleurs.

Ils soutiennent que l’achat vous lie pour toujours et tue votre liberté. Que les coûts de maintenance sont beaucoup trop élevés. Qu’il est préférable de louer pour que votre propriétaire paie tous les frais.

Mais les 2 arguments les plus utilisés pour prétendre qu’il est préférable de louer sont :

1. vous devez d’abord investir dans propriétés locatives parce que sinon votre capacité d’emprunt de 33% de votre revenu est en défaut (je montrerai plus tard à quel point c’est absurde),
2. votre logement n’est pas un atout, mais une dépense (cette fable a été propagée par des adeptes ignorants de Robert Kyiosaki qui l’emploie dans ses livres, et en particulier dans « Père Riche, Père Pauvres ». Je vous expliquerai plus tard pourquoi c’est faux sur n’importe quelle ligne).

Tous les arguments rencontrés, même s’ils semblent logiques pendant une courte période, sont absolument défectueux face à la vérité des chiffres et à l’absurdité du raisonnement.

De plus, tous ces arguments reposent sur des chiffres totalement dépassés puisque les taux d’intérêt sont si bas maintenant, et sur des raisonnements qui sont en mode depuis un certain temps, mais qui ont depuis montré qu’ils sont obsolètes ou même complètement erronés.

Posséder sa propre maison a toujours été la méthode la plus sûre pour faire progresser la richesse

Rien n’a changé aujourd’hui.

Sauf à notre époque, nous réfléchissons de plus en plus à court terme.

J’ ai déjà démontré plusieurs fois sur ce site que l’accès à la propriété est toujours une meilleure opération que de louer toute votre vie. Et je vais le refaire avec plaisir dans ce billet.

Mais avant tout, nous devons nous poser une question importante : comment se fait-il que ce qui a toujours été la sagesse traditionnelle — acheter sa propre maison est une excellente transaction financière — ne soit plus une perspective intéressante pour certains ?

La réponse est le problème de la perspective du temps quand vous devez décider entre l’achat ou la location.

Nous n’avons plus de vision à long terme de notre avenir. Nous optimisons nos vies pour de petites récompenses instantanées au lieu de gros profits à l’avenir.

Même si devenir propriétaire de votre maison peut sûrement vous gagner des centaines de milliers d’euros sur toute votre vie , et donc être l’une des meilleures décisions financières que vous pouvez prendre dans votre vie, le mauvais conseils financiers que vous voyez parfois venir aujourd’hui cache tout cela en faveur d’une vue absolument étroite et tronquée de ce qui sera votre vie dans le très court terme.

Tu mérites beaucoup mieux.

Comment calculer s’il est préférable d’acheter ou de louer ?

Supposons que vous ayez 25 ans et que vous deviez décider d’acheter ou de louer votre maison.

Vous avez trouvé dans votre recherche des articles écrits par des experts financiers soi-disant bien payés qui vous vendront l’idée que posséder est un gaspillage d’argent, et que vous pouvez profiter d’une vie extraordinaire et d’une richesse incomparable si vous ne le faites pas.

C’ est vrai ?

Pour commencer, dites-vous qu’en général, ces personnes sont évidemment des propriétaires eux-mêmes.

Et puis demandez-vous pourquoi ils n’ont pas suivi leurs propres conseils.

Et il est vrai que si vous achetez une maison, vous devez bien faire votre travail pour vous assurer d’acheter quelque chose qui a et gardera sa valeur.

Mais tout le reste est absurde.

Jetez un oeil à ce tableau qui a été compilé par Meilleurtaux.com. Et ces chiffres sont bien sûr valables pour la Belgique, la Suisse, le Canada et pratiquement tous les autres pays.

Combien d’années pour l’achat d’être plus intéressant que la location (appartement de 70m2) ?

VILLE | Nombre d’années MULHOUSE | 0,8 PERPIGNAN | 0,8 LE HAVRE | 1 BREST | 1 LIMOGES | 1,4 GRENOBLE | 1,6 NIMES | 1,6 REIMS | 1,6 TOULON | 1,6 MONTPELLIER | 1,6 SAINT ETIENNE | 1,6 LE MANS | 1,6 ORLEANGES | 1,6 CLERMONT FERRAND PROVENCE | 2 TOUSE DIJON | 2 CAEN | 2 BESANCON | 2 VILLEURBANNE | 2 RENNES | 2.6 NICE | 3 STRASBOURG | 3.6 NANTES | 4 MONTREUIL | 7,6 BOULOGNE-BILLANCOURT | 7,6 LYON | 9 BOR

Vous comprendrez très vite qu’il est plus intéressant de devenir propriétaire que de louer.

En étudiant la 2ème colonne du tableau ci-dessus, vous apprenez que l’achat de votre maison paie au moins après UN an (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) et tout au plus après 12 ans (à Paris, l’un des endroits les plus chers au monde à acheter).

Conclusion : acheter plutôt que louer est donc plus intéressant dans certains cas après 1 an déjà ! Etau pire(à Paris bien sûr) après 12 ans déjà !

Bien sûr, 12 ans semble énorme comme une période de temps. Et donc, puisque c’est la mode aujourd’hui de penser seulement environ 2 ou 3 ans, nous tirons les mauvaises conclusions.

Rappelez-vous simplement que l’espérance de vie moyenne dans nos pays est maintenant de plus de 82 ans, tant pour les hommes que pour les femmes.

Par conséquent, si vous avez 25 ans, et que vous devez décider d’acheter ou de louer, c’est ce que cela signifie vraiment : à 25 ans, vous avez encore une espérance de vie de plus de 57 ans, soit quatre fois plus de temps qu’il faut pour rentabiliser votre achat. Et ce n’est qu’à Paris et à Bordeaux que la situation est tellement défavorable.

Dans tous les autres cas, la rentabilité est déjà atteinte entre un et 10 ans !

En d’autres termes, en devenant propriétaire à 25 ans, vous économisez généralement de 30 à 60 ans de loyer.

Les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires

Dans son état d’avancement annuel sur le niveau de vie et le patrimoine des Français, publié en juin 2018, l’INSEE (Institut national de la statistique, personnes à qui il est garanti de savoir calculer) constate que l’écart de richesse se creuse entre les propriétaires de leur maison et ceux qui n’en possèdent pas.

« La propriété et la résidence principale sont particulièrement discriminatoires », écrivent les auteurs de l’étude Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : « La richesse brute des acquéreurs s’élève à 265 000 euros, assez proche de celle des propriétaires sans emprunt, qui atteint 285 600 euros, mais loin des locataires dont la richesse s’élève à 13 200 euros

Je n’étais pas le seul qui a écrit ça.

Ce sont des statistiques solides, mais impitoyables.

Donc je n’inventerai rien.

Ce n’est pas du genre Brialy House.

C’ est comme ça et pas autrement : il vaut mieux acheter que louer.

Et j’ai mis cette phrase en rouge pour que vous puissiez la retenir, parce que je vais y revenir plus tard, car elle contient un trésor caché.

Comme en France la valeur moyenne des bâtiments s’est appréciée de plus de 10% par an depuis 2000, de 8,75% depuis 1900 (Friggit Curves), les propriétaires de leurs maisons sont donc en moyenne 21 fois plus riches que les locataires pauvres.

C’ est normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 valent 100 000.

C’ est un facteur de multiplication de 100.

Une autre façon de l’expliquer est d’imaginer cette situation : si vous avez acheté un logement en 1950 pour 100 000 francs, vous pourriez la vendre aujourd’hui pour 10 millions de francs (1,5 million d’euros). Et pendant ce temps, les locataires pauvres n’ont payé que le loyer à perte, ce qui rend leur propriétaire plus riche chaque mois.

Calculatrice Acheter ou Louer

Fin 2018, un fidèle lecteur de ce site, Yann D., m’a écrit ceci :

« En essayant de calculer exactement l’avantage d’acheter plutôt que de louer, je suis tombé sur cette calculatrice, qui permet de tout prendre en compte, y compris le coût d’opportunité d’investir la différence de loyer mensuel, ou loyer — paiement mensuel :

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

Je pensais que ça pourrait t’intéresser.

En marchant sur le site leboncoin et en cherchant des appartements qui sont déjà loués (pour voir le montant du loyer, mentionné dans la description), j’ai pu faire des calculs, et sur tous les tests que j’ai fait, il était toujours plus avantageux d’acheter plutôt que de louer.

‘ Au début de 2019, j’ai également pris la tâche, j’ai essayé avec 50 locations répandue à travers la France, et je suis arrivé à la même conclusion.

J’ ai ensuite demandé à 1 000 abonnés de mon bulletin s’ils pouvaient faire les calculs réels avec leur propre logement. J’ai eu 236 réponses positives, avec le résultat de leurs calculs (merci amis !).

Les résultats ?

• Dans 67 % des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
• Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
• Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
• Il n’y a pas eu de cas où la location était plus intéressante que l’achat.

« Louer votre logement coûte, en moyenne, sur une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que l’acheter »

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Acheter aussi vite que possible

La location de votre maison coûte donc, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que l’achat.

Oui, vous avez lu : un demi-million d’euros de plus.

Et ce chiffre ne tient même pas compte de l’inflation !

Si l’on tient compte de l’inflation, il s’agit bien sûr de plusieurs millions d’euros d’économies entre achat et location.

Évidemment, plus vous attendez pour acheter, moins vous économiserez.

Alors achetez aussi vite que possible !

Le raisonnement reste valable de toute façon, peu importe l’âge que vous avez aujourd’hui.

Certes, si le moment de la retraite approche, il est essentiel d’être devenu propriétaire.

Imaginez que j’ai trouvé des articles utilisant le même tableau que ci-dessus pour conclure qu’il est préférable de louer plutôt que d’acheter.

Et la raison principale donnée pour affirmer cette absurdité est que 12 ans (à Paris) est décidément trop long pour rendre votre achat rentable. 12 ans sur une espérance de vie de 82 ans ! Et qu’en est-il des résidents de Mulhouse qui rendent leur achat rentable après un an ?

C’ est donc là que nous en sommes à notre époque : certains soi-disant conseillers financiers ne reconnaissent plus la valeur essentielle de leur entreprise : le temps en tant que principal allié du bon investisseur.

On se moque de qui ?

Devenir propriétaire est en fait encore beaucoup plus intéressant que les chiffres mentionnés ci-dessus suggèrent

• Je n’ai pas tenu compte de la valeur de votre bien à la fin de votre remboursement hypothécaire ou au moment de votre retraite. Même si la valeur de votre propriété n’aurait pas été appréciée pendant ces longues années, ce qui serait très surprenant si vous regardez les statistiques à long terme — oui à long terme ! ! ! — les prix de l’immobilier, vous aurez une grande somme d’argent à votre disposition si vous revendez pour financer votre retraite. Ou vos héritiers le jour où vous ne serez plus de ce monde. La personne qui louait n’a construit rien comme patrimoine, sauf la propriété du propriétaire de son logement.
• Le modèle utilisé pour calculer la différence entre l’achat ou la location erronée rend compte de l’effet de l’inflation sur vos dépenses mensuellement. Lorsque vous achetez votre maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe, non seulement vos remboursements restent fixes en termes nominaux, mais en termes réels, ils diminuent régulièrement en raison (ou plutôt, dans ce cas particulier, grâce à) l’inflation. D’autre part, c’est exactement le contraire si vous louez. Votre loyer sera indexé chaque année. Ce loyer, qui semble tout à fait supportable au début, devient insupportable après un certain temps, et sur la durée d’une hypothèque moyenne de 20 ans, la différence entre ce loyer et un paiement hypothécaire devient gigantesque.
• Si les locataires consacrent 35% de leur revenu au logement, le taux d’effort tombe à 15% pour les propriétaires (32% pour les premiers acheteurs, parce que tous les débuts sont difficiles !). Plus des deux tiers des locataires affirment que leur budget de logement a un impact sur leur nourriture et leurs vêtements, qu’ils doivent diminuer pour pouvoir payer leur loyer (selon une étude de l’Institut OpinionWay pour l’établissement de crédit Sofinco).
• Plus tôt vous achetez, et plus vous vivez longtemps, plus la propriété vous rend riche.

Quelques autres arguments fallacieux

Si vous êtes un grand fan de la location pour la vie (ou l’un de ces experts que je viens de nommer ci-dessus), vous êtes probablement maintenant baver avec colère sur moi. Et vous êtes prêt à m’envoyer un torrent d’arguments pour prouver que j’ai tort.

J’ espère juste que j’ai pu vous convaincre de ce qui est évident.

Mais bien, vous ne savez jamais, et avant d’inonder ma boîte aux lettres de commentaires, voici déjà ma réponse sur les arguments les plus populaires qui sont utilisés en faveur de la location dans le grand débat entre l’achat ou la location.

1. Je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être liiiiiiiiiiiiiiibre.

C’ est un argument qui a très peu de cohérence, et il est enraciné dans la croyance plutôt bizarre que si vous possédez une maison, vous êtes obligé d’y être un esclave, de ne plus jamais quitter la maison, d’être enchaîné à votre hypothèque et de travailler pour toujours en sueur.

Tout cela est totalement faux.

Ici aussi acheter ou louer est un faux dilemme.

Si vous voulez voyager et être libre, vous pouvez louer votre logement et facturer quelqu’un d’autre (ça s’appelle un locataire !) pour rembourser votre prêt hypothécaire et augmenter votre richesse à mesure que vous découvrez le monde.

Pour ceux qui m’ont déjà traité de dinosaure avec l’argument selon lequel nous devons être flexibles dans notre temps et pouvoir bouger régulièrement pour pouvoir trouver du travail partout (ce qui est parfois vrai), la réponse est la même.

Personnellement, j’ai changé de ville 6 fois au cours de ma vie, mais heureusement cela ne m’a pas empêché de posséder ! J’ai fini avec 6 propriétés que je louais à chaque fois, c’est tout, et ce n’est pas plus compliqué que ça.

Parce que si vous louez votre propriété, vous faites exactement ce qu’un propriétaire fait aujourd’hui avec l’argent de ses locataires : devenez riche en rendant son locataire pauvre.

Et y a-t-il vraiment tellement de travail à posséder ? Probablement pas beaucoup plus qu’être locataire. Et vous pouvez toujours employer une agence immobilière pour gérer votre propriété. Tout ce que vous avez à faire, c’est lever votre argent.

Je suis sûr que c’est dans vos possibilités ?

2. Où j’habite, c’est moins cher à louer

Certainement.

Pour le moment.

Lorsque vous êtes locataire, vous êtes à la merci des cycles de vie des loyers et des taux d’intérêt hypothécaires.

Tout au long de votre vie, vous verrez ces paramètres monter et descendre.

Mais à long terme de votre vie (et j’espère bien sûr que votre vie durera le plus longtemps possible), il a toujours été démontré que le coût total de la location est plus élevé que le coût total de la propriété.

Et au moment de votre mort, vous n’aurez évidemment rien construit comme patrimoine en ayant loué toute votre vie.

Et après nous vole bien sûr, mais qu’avez-vous à lire des articles comme celui-ci si c’est ce que vous pensez vraiment ?

Et l’exemple de cet homme courageux dans la trentaine qui proclame dans son site sur la colocation combien il est fier de louer sa villa à l’île Maurice plutôt que de l’acheter (cette villa coûte 590.000€ hors frais de notaire et la BOI, qui s’occupe des dossiers d’investissement pour les expatriés) n’est pas me semblent (mais pas du tout) pertinentes et représentatives de la réalité de la majorité des Français. Allez-vous vraiment acheter une villa dans une enclave pour richards à l’île Maurice comme votre première maison ? Allez-vous vraiment vous engager dans votre première maison avec un prêt immobilier qui coûte au moins 3.150€/mois pendant 20 ans ?

Pas moi.

Vous non plus, j’espère.

3. Je loue parce que je ne veux pas me soucier du paiement des taxes, le remboursement d’un prêt, l’entretien et tous les autres frais liés à la propriété

Oh, mon Dieu !

Quel argument !

Lorsque vous louez, vous payez évidemment également toutes ces choses, qui sont bien sûr incluses dans votre loyer. Et vous devez tout aussi bien faire un transfert pour payer ce loyer. Et vous payez même un peu (beaucoup) plus, parce que vous devez propriétaire être rémunéré pour son travail.

Pensez bien : pensez-vous vraiment que quelqu’un est vraiment assez fou pour rester et perdre de l’argent ? Au contraire, les propriétés à louer n’existent que pour gagner de l’argent sur le dos du locataire.

C’ est normal, si personne ne ferait de profit sur cette activité, elle disparaîtrait.

4. Devenir propriétaire est un mauvais investissement. Tu ferais mieux de placer ton argent ailleurs.

Ce n’est pas vrai.

Pas parce que je ne pense pas qu’il y ait d’autres bons investissements à côté de l’immobilier : je suis un grand fan des fonds d’investissement.

Et non plus parce que je pense que tu ne pourrais pas être un bon investisseur.

Et je suis le premier à dire que nous devons investir dans l’immobilier, et investir dans des investissements financiers. L’un complète l’autre, l’un n’empêche pas l’autre.

Mais le problème est simplement que si vous êtes locataire, vous devez d’abord payer votre loyer, et il sera donc difficile d’investir dans plus d’ argent pour correspondre à l’investissement que vous pourriez avoir fait dans l’immobilier.

Il est très bon d’investir dans des produits financiers.

Je le fais aussi.

Mais quand tout va mal, votre maison sera toujours votre abri ultime.

Pas vos fonds d’investissement.

5. Je loue une superbe maison avec cinq autres amis. Je ne pourrai jamais acheter la même propriété.

Vous comparez les pommes et les poires.

C’ est génial d’avoir vos amis à payer la majeure partie de votre loyer, ce serait encore mieux de les faire payer pour rembourser votre prêt hypothécaire.

6. Si ma propriété augmente en valeur, je devrai payer plus d’impôts !

Oui, oui !

C’ est un argument que j’ai vraiment reçu dans les commentaires de mes articles.

Cela signifie en fait que vous ne voulez pas gagner plus d’argent parce que vous devrez payer plus d’impôts.

Et qu’en fait, tu ne veux pas être riche.

Qu’ est-ce que tu veux que je réponde à ça ?

7. Les taux d’intérêt sont trop élevés. Ce n’est pas le bon moment pour acheter.

Jusqu’ à présent, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas.

Mais ils reviendront, bien sûr, un jour.

Parfois, ils sont hauts, parfois ils sont très bas.

Mais tout cela est un raisonnement à court terme. Ne laissez pas votre décision d’acheter ou de louer dépendre uniquement de ce paramètre.

J’ ai moi-même acheté ma première maison à la fin des années 70 avec une hypothèque au taux de 9% !

Et mon premier immeuble d’investissement en 1983 à une époque où les taux étaient de 15% !

Ce sont des taux que les jeunes n’imaginent même pas aujourd’hui !

Et alors ? Cela ne m’a pas empêché de faire une bonne affaire à long terme, et grâce à cela, je suis devenu riche.

Au contraire, c’est cette décision (à l’encontre de la opinion de tous ces idiots qui m’ont déjà conseillé d’attendre que les taux d’intérêt baissent) qui a été la base de mon indépendance financière rapide !

L’ important est d’acheter une propriété qui vaut son argent, et qui a le potentiel de maintenir sa valeur.

Si les taux d’intérêt sont trop élevés au moment de votre achat, vous pouvez tout de même refinancer votre prêt hypothécaire par la suite.

8. Il est préférable de louer parce que de sorte que vous ne tombez pas et vous ne touchez pas votre taux de dette

Ici, je peux être bref : j’ai écrit un article complet sur l’ignorance financière dramatique de ceux qui pensent cela.

Contrairement à ce que beaucoup semblent penser, posséder sa propre maison ne change généralement pas votre capacité d’emprunt.

Cependant, depuis 2020, le concept du taux d’effort pour accorder des emprunteurs hypothécaires jusqu’à 33% a émergé, ce qui rend l’emprunt pour la location immobilier beaucoup moins facile qu’avant.

Cette nouvelle disposition est pleinement expliquée, avec sa méthode de calcul, et les possibilités de contournement possibles dans la leçon 40 de ma formation en immobilier. Instructions d’utilisation.

9. Votre propre maison n’est pas un atout

C’ est l’ancien argument que notre ami Robert Kyiosaki utilise dans ses livres, en particulier dans son best-seller « Père Rich, Poverty Father.

Kyiosaki, et malheureusement ce n’est pas la première fois, aurait fait mieux de se taire.

L’ erreur de son raisonnement (qui était très répandue à un moment donné par beaucoup qui feraient mieux de réviser leur cours de comptabilité : un étudiant qui me sert cela, je buse sans pitié !) est de penser qu’un actif doit générer des flux de trésorerie pour être défini comme ceci.

Malheureusement pour Kyiosaki et ses adeptes ignorants, la définition d’un actif est un concept comptable et financier extrêmement précis et bien documenté, dont les termes pas besoin d’être inventé pour le bénéfice de sa fausse démonstration.

Un actif est un élément identifiable des actifs d’un agent économique (tel qu’un ménage) qui a une valeur économique positive, c’est-à-dire qu’il génère une ressource qu’il contrôle à la suite d’événements passés et dont l’agent s’attend à un avantage économique futur.

Un logement correspond clairement à cette définition, puisqu’il s’agit d’un élément identifiable de la richesse qui a une valeur économique positive et qui appartient au ménage en question.

Et la meilleure illustration du fait qu’un logement est un actif est que, comme tout bien, le logement a une valeur qui peut évoluer vers le haut ou vers le bas, générant des pertes ou des gains.

Dans un bilan, votre maison sera évidemment dans l’actif, la dette que vous avez contractée pour l’acheter dans le passif. Chaque année, vos actifs augmentent naturellement (en moyenne 8,75 % par an depuis plus de 100 ans) et vos passifs diminuent grâce à vos remboursements de capital. Le résultat final de cette est que votre actif net augmente chaque année, ce qui vous rend plus riche et plus riche.

Il n’est pas nécessaire, comme Kiyosaki prétend être particulièrement inepte, d’attendre que votre dette soit remboursée avant que votre maison devienne un atout.

Il est enfin temps de revenir à la fameuse phrase en rouge au début de cet article : La richesse brute des accusateurs s’élève à 265 000 euros, assez proche de celle des propriétaires sans prêts, qui atteint 285 600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune s’élève à 13 200 euros.

Le trésor caché de cette phrase est le suivant : en fin de compte, il ne fait aucune différence d’emprunter de l’argent pour acheter sa maison (comme le prouvent les chiffres), et la raison en est que, contrairement à ce que Kyiosaki prétend scandaleusement, ce dernier est un atout.

CQFD.

Ici aussi, mon article sur l’ignorance financière dramatique de ceux qui répandent l’absurdité à Kyiosaki, parce qu’ils ne comprennent pas les notions de comptabilité élémentaire, devrait vous aider à comprendre le raisonnement, et vous faire mieux décider entre l’achat ou la location.

10. Il est préférable d’investir dans l’immobilier locatif d’abord avant de devenir le propriétaire de votre propre maison

Comme le point précédent, ce n’est évidemment pas un argument valable dans le débat entre achat ou location, si vous savez comment analyser un bilan comptable.

Parce qu’en réalité, le contraire se produit exactement : chaque mois vous louez, non seulement vous perdez de l’argent, mais aussi réduisez votre capacité d’emprunt.

Cependant, chaque mois, vous remboursez votre prêt immobilier, non seulement vous augmentez votre capacité d’emprunt, mais aussi vous assurez que votre maison peut être utilisée comme une garantie supplémentaire pour l’achat de votre patrimoine immobilier locatif.

Cela augmente votre effet de levier, car ce que vous avez déjà est utilisé pour sécuriser et financer vos autres achats.

Au fil des ans, il y a deux phénomènes simultanés : la valeur de votre immeuble augmente naturellement (en France de 8,75% par an depuis 1900), et vous remboursez progressivement le capital que vous avez emprunté.

Par conséquent, votre bilan financier personnel présente un solde net positif qui augmente au fil du temps (augmentation de la valeur, baisse de la dette).

Ce sont vos actifs nets personnels qui augmentent.

Ce solde positif vous garantit que vous pouvez emprunter pour acheter d’autres propriétés.

C’ est ainsi que j’ai pu acheter des dizaines d’appartements sans payer moi-même un sou en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) ont finalement été utilisés comme garantie pour les nouveaux.

C’ est un effet de boule de neige extraordinaire qui prouve que l’argent crée de l’argent.

Il est triste de voir encore une fois que l’éducation financière fait cruellement défaut quand on lit ou entend le nombre improbable de fausses interprétations dans la discussion entre l’achat et la location.

Se louer et investir dans l’immobilier pour le louer est donc stupide dans la plupart des cas (sauf pour les exceptions énumérées ci-dessous).

Il met la charrue avant les bœufs.

Les gens qui disent ces bêtises ne comprennent pas la théorie comptable.

11. Il est préférable de louer, parce que vous vendez votre maison tous les 7 ans

La statistique de 7 ans, qui correspond à la durée moyenne de l’acquisition de biens dont beaucoup se réfèrent à d’autres sites, est utilisée à mauvais escient.

C’ est la même erreur qui erre partout sur Internet en prenant en compte les célèbres statistiques publiées par Boursorama (je pense en 2009) et que presque tous les sites se répètent sans comprendre ce que cela signifie vraiment.

Dans ce cas, lorsque nous regardons la source réelle et quand nous étudions comment elle a été réellement calculée, ce que peu le font, nous apprenons que cette fameuse holding moyenne est une moyenne comprenant les bailleurs (ceux qui louent) et les spéculateurs (ceux qui achètent pour vendre le plus rapidement possible), ce qui signifie que le raisonnement ne notifie pas statistiquement évidemment pas correct.

Un peu de bon sens peut nous aider : vous connaissez vraiment beaucoup de gens qui vendent leur maison tous les 7 ans en France ?

Non, n’est-ce pas ?

Moi non plus.

La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidemment chez eux toute leur vie, même pendant plusieurs générations avec quelques familles !

Les vraies statistiques maintenant.

Le chiffre d’exploitation moyen exact d’un propriétaire résident semble difficile à trouver. A ma connaissance, le seul chiffre publié à ce sujet (mais il serait intéressant si quelqu’un pouvait trouver un chiffre plus récent) est celui du Commissariat Général du Développement Durable en 2009 : « Près de 8% des logements ont changé occupants chaque année entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5 % chez les propriétaires à 18 % dans le stock locatif privé.

En d’autres termes, la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est (1 divisé par 0,035) : 28 ans et 7 mois‘ , et non 7 ans comme un âne sans penser.

Cela, bien sûr, change complètement les calculs.

Même pour les locataires, qui se déplacent selon cette staistique en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1 divisé par 0,18), le point de rentabilité de la propriété est dans de nombreux cas extrêmement proche pour eux dans la majeure partie du territoire français.

Et de toute façon, tout cela n’a en fait aucune influence sur le raisonnement, parce quesi, j’écris bien, un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce qu’il est entre-temps en moyenne proche de la retraite, et donc il ne fait que profiter d’elle en achetant d’autres parce que ses problèmes financiers ont été largement résolus par sa prévoyance.

Cas où la location de sa résidence principale est plus logique que l’achat

Lorsqu’ il s’agit de choisir entre l’achat ou la location, il faut admettre que, dans une très petite minorité de cas, certaines personnes n’ont aucun avantage à accéder à la propriété pour diverses raisons.

Êtes-vous une de ces personnes qui devraient louer et ne pas acheter ?

Voici quatre cas possibles.

1. Mauvais rapport de crédit

Si votre réputation après les banques est compromise parce que vous avez déjà eu des difficultés à rembourser vos crédits précédents (crédit à la consommation, crédit automobile, etc.), ce n’est pas une bonne idée de vouloir emprunter pour acheter votre maison.

2. Ratios de dette élevés

Les prêteurs considèrent deux ratios : front-end et back-end.

Le front-end est votre paiement hypothécaire plus les taxes et l’assurance divisé par votre salaire mensuel. Ce sera au maximum 30%.

Le back-end ajoute vos autres paiements mensuels de dette à votre remboursement hypothécaire avant de diviser ce total par votre salaire.

Un ratio d’endettement de 50 % est un ratio élevé.

Un ratio d’endettement élevé signifie que vous pourriez ne pas être admissible au prêt. Même si vous trouvez un prêteur peu scrupuleux qui est prêt à financer un tel prêt, vous risquez de ne pas être en mesure de payer vos autres frais de subsistance, ce qui vous met dans une situation pathétique.

3. Instabilité de l’emploi ou réinstallation

Quel est le niveau de sécurité de votre travail ? Votre travail est-il en danger ? Votre entreprise est en train de licencier ? Pourriez-vous être congédié et, dans l’affirmative, combien serait-il difficile d’obtenir un autre emploi immédiatement ?

Les indemnités de chômage sont rarement suffisantes pour couvrir les paiements hypothécaires.

Êtes-vous susceptible d’être transféré dans une autre ville au cours des deux ou trois prochaines années ? Si vous vendiez en raison d’un transfert d’emploi, votre propriété aurait besoin d’au moins 15 % du gain en capital pour couvrir le coût de la vente. Sans elle, vous perdrez de l’argent sur la vente.

Lors de l’achat d’une maison, vous devriez prévoir de rester en place pour un certain temps.

4. Problèmes de maintenance

Toutes les maisons ont besoin d’entretien.

Tout le monde n’a pas les capacités, et encore moins le désir, pour s’attaquer aux projets de réparation.

En outre, de nombreux acheteurs ne peuvent pas se permettre d’embaucher un professionnel pour réparer les choses qui cassent.

Les experts suggèrent de réserver 5 pour cent du prix d’achat pour couvrir l’entretien et les réparations lors de l’achat d’une maison.

Donc, n’achetez que des propriétés pour lesquelles vous aurez encore des moyens suffisants que de les entretenir.

Qui profite de la criminalité ?

Le bilan est donc écrasant pour les partisans de la location plutôt que de l’achat.

On se demande donc pourquoi la France est le champion du pourcentage de locataires (40% des locataires contre moins de 30% en Europe) ?

Pourquoi tant de sites et de soi-disant experts financiers promulguent autant de mensonges ?

Pourquoi certaines personnes restent-elles convaincus de leur vision alors que tous les chiffres prouvent qu’elles ont tort ?

Je pense qu’il y a trois raisons :

1. J’ai déjà écrit : en France, il y a un manque fatal de connaissances financières, fiscales et comptables.

Beaucoup trop de gens ne comprennent pas et ne savent pas comment utiliser des concepts de base tels que l’inflation, les intérêts composés ou les taux d’intérêt, pour ne citer que quelques facteurs fondamentaux dans les calculs.

Ces malheureux sont évidemment les premières victimes de la deuxième raison :

2. Je ne peux que conclure et imaginer qu’il y a quelque part un lobby mystérieux et puissant des investisseurs immobiliers locatifs qui diffusent de fausses nouvelles à travers des sites web de mauvaise qualité, des réseaux sociaux et des experts et des journalistes dits non critiques et inconsciencieux.

Je ne suis pas un grand partisan des théories cornichonnesques des conspirations organisées, mais comment puis-je expliquer cette arnaque improbable ?

3. Pour la troisième raison, j’ai demandé à June (ma femme) si elle savait pourquoi il en était ainsi.

Elle a généralement un bon jugement sur ces choses.

Selon elle, cela est dû au fait que Kyiosaki a été le premier livre américain de finances personnelles jamais traduit en français (il y a plus de 20 ans), et depuis, il a été confondu par tous les blogueurs français comme une bible financière.

Elle pense que je dois être le premier en France à relayer les critiques qui sont courantes aux Etats-Unis en général et dans le monde universitaire en particulier, et qui ont enlevé Kiyosaki de son piédestal depuis longtemps, y compris la faillite.

Elle compare cela à la même fausse étude qui est toujours utilisée par les adversaires des vaccinations, mais qui traverse toujours tous les sites, forums et réseaux sociaux. Avec tous les dégâts qu’il provoque.

Elle a conclu en disant que pour certains, cela doit terriblement blesser d’avoir à admettre qu’ils avaient tort, et que leur ego prend un terrible coup.

Il y a des gens comme ça : quand un mensonge est révélé, ils refusent de voir la réalité. On choisit consciemment de vivre dans la fantaisie. La vérité est simplement réprimée.

Personnellement, je n’ai jamais eu de problème à admettre que j’avais tort.

Seuls les imbéciles ne changent pas d’avis.

Acheter ou louer : conclusion

Cela me dérange prodigieusement de voir des experts financiers qui sont généralement brillants, donnant de si mauvais conseils quand il s’agit de choisir entre l’achat ou la location.

Je ne dis pas qu’ils se trompent sur tous les points qu’ils soulèvent (parfois à juste titre), mais ils se concentrent uniquement sur des aspects à court terme .

Et l’un des problèmes fondamentaux est la différence dans l’appréciation de ceci : pour beaucoup, le long terme commence déjà dans 5 ou 10 ans.

Pas pour moi.

Je crois que pour une décision aussi importante que l’accès à la propriété, il ne s’agit pas d’environ 5, 10, voire 20 ans.

Acheter ou louer est une décision qui vous engage pour votre vie : non pas que vous possédez nécessairement un logement pour toute votre vie, mais vous devez décider si vous voulez construire votre propre richesse (et donc devenir riche), ou pour financer la richesse de quelqu’un. ; un autre (et donc rester pauvre).

Je vous invite également à étudier attentivement l’effet miroir du choix entre l’achat ou la location : découvrez comment un propriétaire s’enrichit grâce à ses locataires en consultant mon bilan de l’achat de mon premier immeuble de placement.

Si vous me lisez encore ici, c’est parce que vous êtes probablement d’accord avec moi.

Ou, au contraire, tu penses que je suis fou de me lier.

J’ espère pour vous et votre famille, et pour votre prospérité future, que vous êtes dans le premier cas.

Enfin, acheter ou louer est vraiment une question drôle.

Pour beaucoup de gens, une maison est le plus gros achat qu’ils aient jamais fait, mais ce n’est pas nécessairement le plus difficile.

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Investir dans cette formation sera certainement l’investissement le plus rentable que vous ferez sur toute votre vie en tant qu’investisseur immobilier.

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